Paris XIV (75014 , Paris 14)

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04/03/2006

Les Ventes à la découpe dans le 14e [2/2]

 

Importance du phénomène dans l’arrondissement

Que ce soit dans de grands ensembles immobiliers (par exemple, actuellement rue de la Tombe Issoire) ou de petits immeubles type 1890 -1900, le 14e voit de nombreux programmes se dérouler. La chambre des notaires de Paris surveille de façon continue l'ensemble des ventes immobilières et parvient à détailler les volumes liés aux ventes à la découpe. De cette analyse^(e) on parvient à détailler proportion et quantité de logements mis en vente selon ce principe sur les 8 dernières années (chiffres 2005 non disponibles). En ressort effectivement une augmentation récente, puisque plus de 500 logements sont concernés dans le 14eme, ce qui représente désormais plus d'un logement sur cinq vendus dans notre arrondissement.

 

 

Si le phénomène n'est pas nouveau, comme exposé précédemment, le nombre maximum de ventes à la découpe fut atteint sur Paris en 1997, lorsque les prix de l'immobilier furent au plus bas des 20 dernières années.

 

 

 

 

Les effets de la vente à la découpe

 

Qui plus est, la chambre des notaires note que si on compare strictement le prix au m2, les appartements vendus à la découpe sont en moyenne moins chers que les autres. Explication qui peut en être donné est le fait que les appartements à la découpe sont généralement parmi les plus grandes tailles, ayant par nature un prix au m² inférieurs aux plus petits. Le prix n'est donc que simplement en parfaite relation avec le marché.

 

Si, pour le 14eme, les ventes à la découpe représentent 21% du marché (2004), de façon plus globale, pour Paris elles représentent grosso modo 15% des ventes. Interdire comme le proposent certains ^(f), ou limiter plus encore par la législation ces ventes relève donc plus du jeu politique que d'un pragmatisme économique : en contractant l'offre de 15% sur un marché déjà exsangue, et où les prix sont tirés vers le haut faute d'adéquation entre la demande et l'offre, nul doute que les prix ne cesseront de monter.

 

Mais ce ne serait évidemment pas le seul effet. Alors que le logement de façon plus global souffre de pénurie, ce serait également donner un signal fort aux investisseurs institutionnels afin de les dissuader complètement d'investir dans des constructions de logements. Pour eux, ces actifs seraient immobilisés ad vitam aeternam sans possibilité de s'en désengager^(g).

 

Enfin, ce n'est évidemment pas sans conséquence sur la population de l'arrondissement. Ce n'est pas là une question de mixité sociale, (seuls les revenus > 5300€/mois sont concernés) mais une question sociologique. Le bobo est remplacé par le petit propriétaire, certainement bourgeois lui aussi mais probablement moins bohême.

Pascal.

 

 

 

(e) Dossier émanant de la Chambre des Notaires de Paris

(f) Blog de Dominique Strauss Kahn

(g) Fédération Locataires Westbrook

Commentaires

Vos affirmations sur la mixité sociale et les revenus des personnes concernées sont totalement infondées.
Sachez qu'en 2004 c'est dans le XIX arrondissement que les ventes à la découpe ont été les plus nombreuses. Parce que les ventes à la découpe touchent TOUS les quartiers de Paris (et aussi de nombreuses villes de banlieue et de province) elle touchent TOUTES les catégories de population, mais en premier lieu les classes moyennes et les plus modestes des locataires de ces logements.
L'employé de bureau vivant depuis 20 ans dans le XI°, le couple de jeunes retraités du privé, ou encore le cadre moyen de la fonction publique ne sont pas des bobos !
D'ailleurs, d'où tenez vous ce chiffre de 5300 euros par mois ?

La conséquence des opérations spéculatives de ventes à la découpe n'est pas et ne peut pas être positive pour les habitants car elle ne sont pas destinées à améliorer la situation des locataires et des habitants de Paris mais à améliorer le rendement des biens immobiliers.
Les conséquences sont une raréfaction du parc locatif, une éviction massive de locataires, les deux tiers de locataires découpés étant contraints de quitter leur logement, voire la ville. Ceci accentue d'autant la pression sur les logements sociaux et les loyers du secteur privé.
Car contrairement à ce qu'une lecture hâtive des statistiques fournies par les notaires de Paris peut laisser croire, les ventes à la découpe n'ont pas un effet à la baisse sur les prix de l'immobilier et ne stimulent pas l'offre de logement puisqu'au contraire elles font disparaître des logements locatifs, souvent d'ailleurs de type familial, c'est-à-dire ceux dont la pénurie est la plus forte à Paris.
En effet, les ventes à la découpe procèdent à la mise sur le marché au plus haut des cours de nombreux logements qui étaient hors marché; contribuant ainsi à relever le niveau général des prix. En outre, les statistiques des Notaires sont par nature biaisées car elles enregistrent les transactions effectuées sur la période précédente et sont comparées au prix de la période actuelle.
Enfin, les ventes à la découpe remettent bien en cause la mixité sociale en évinçant les locataires les plus modestes et en homogénéisant les quartiers.
Les "menaces" que font peser les investisseurs institutionnels sont d'une part choquantes et d'autre part totalement stupides : ils ont nécessairement besoin de couvrir leurs engagements par des actifs dans la pierre, et d'ailleurs la loi peut leur imposer des règles précises en la matière si un défaut de leur part était constaté.

Les ventes à la découpe n'augmentent pas l'offre de logements à Paris mais constituent un déstockage massif du parc des institutionnels, qui se débérrassent dans l'urgence de leur logements - au plus haut de la bulle et donc au détriment des acheteurs naïfs mais souvent obligés de faire contre mauvaise fortune bon coeur - parce qu'ils anticipent son dégonflement et se rapatrient vers l'immobilier de bureau.
Les ventes à la découpe accentuent donc les déséquilibres du parc de logements à Paris et exacerbent les tensions spéculatives et la flambée des prix de l'immobilier.

Cordialement,
Denis Gettliffe
Président du 39 bis, rue de Montreuil (Paris XI)

Écrit par : Gettliffe | 08/03/2006

1/ Le chiffre de 5300 € par mois correspond au plafond PLI (5289€ plus exactement) en dessous duquel la protection s'applique pour un couple (2 personnes sans enfants), ceci dans le cadre du nouvel accord collectif du 16 mars 2005 . Source : Chambre des Notaires de Paris ; (document déjà donné en référence)
Oui, les couples de cadres moyens, les retraités, les employés avec ancienneté peuvent sortir de ce plafond et ne sont pas protégés. Ce niveau de revenus n'a rien d'exceptionnel, et est même certainement classique pour un couple parisien. Reste à définir ce qu'est la mixité sociale. Je n'ai pas eu l'impression, Lundi dernier, de voir cette mixité sociale dans la salle des mariages du 14e. (Tenez au fait, j’étais juste assis derrière vous ;-) )
2/ Bien évidemment, chacun peut comprendre que ces ventes à la découpe ne sont en rien positives pour les locataire découpés (du moins aujourd'hui, puisque ce n'était pas forcément le même cas lorsque les prix étaient au bas du cycle).
3/ L'offre locative, tous secteurs confondus, est de l'ordre de 63-65% sur Paris. Est ce exact ? C'est l'une des plus fortes proportions en France. A contrario, le rendement du secteur locatif est l'un des plus faible de France. Péniblement 5% avant impôts. Non pas que les loyers soient trop bas, mais plutôt que les valeurs des biens immobiliers sont trop élevées. Désolé mais je n'arrive pas à comprendre comment en réduisant plus encore l'offre de logements anciens, on calme le marché immobilier alors même que la demande semble ne pas se réduire. Les loyers suivent, avec retard quand ils ne sont pas capés aux indices de construction pour les reconductions de baux, les évolutions des prix d'acquisition. Les prix au m² en location me semblent plus découler du prix au m² à l'achat qu'à une tension sur le parc locatif. (il suffit de voir que l'offre en locatif a considérablement augmenté depuis quelques années.)
Votre position est légitime. Vous avez parfaitement conscience qu’un achat se ferait actuellement, selon vos termes, « au plus haut de la bulle et donc au détriment des acheteurs naïfs ». Dans ce cas, l'intérêt des découpés est, pour rester dans le même logement, soit d'empêcher ces ventes, soit que le rachat se fasse par un bailleur social. Tout à fait compréhensible.
Mais ce rachat au prix fort se fait avec les deniers de tous, via une préemption de la mairie, (dans le 3eme, dans le 12eme, et comme annoncé lundi soir dans le 14eme). Je doute que ces investissements comptabilisés en création de logements sociaux soient de la meilleure efficacité dans la mesure où a) il ne créent aucun logement supplémentaire, b) ont un coût au prix du marché et donc exorbitant c) permettent juste de maintenir dans leur logement des locataires dont un certain nombre (pas tous je suis d’accord avec vous) ne remplissent pas les critères d’accession à un logement social.

Écrit par : pascal | 08/03/2006

1/ L'accord du 16 mars 2005 ne s'applique pas car il a été dénoncé par une majorité d'association de défense des locataires.
Le Gouvernement, qui se dit soucieux du dialogue social, a cherché à passer en force en imposant contre leur gré le résultat de cette pseudo concertation. Devant leur refus, il cherche maintenant à donner force de loi à cet accord, ce qui n'est toujours pas fait puisque la proposition de loi UMP n'est toujours pas adoptée !
Je vous répète que, selon la Chambre des Notaires, c'est dans le XIX° arrondissement qu'il y a eu le plus de ventes à la découpe en 2004. Cet arrondissement est un des plus populaires de Paris. Quant à votre impression lors de la réunion publique, je ne la comprends pas et je ne sais pas reconnaître à l'oeil nu la mixité sociale.
J'ai l'impression que vous partagez avec la taupe une autre "qualité", celle d'être myope !
Si vous étiez derrière moi, vous auriez dû vous présenter plutôt que de vous complaire dans le rôle de l'observateur anonyme.
Cette réunion était l'occasion d'échanger et d'informer les locatairesdécoupés de leurs droits, pas de faire de la propagande. Vous déplorez qu'elle ait été organisée à l'initiative de socialistes ? Mais nous attendons toujours l'invitation de Mme de Panafieu à venir débattre de ce sujet dans le XVII° arrondissement !

2/ Les ventes à la découpe sont négatives pour les locataires découpés ET pour la mixité sociale.

3/ La flambée spéculative est liée à l'adoption de tout un tas de mesures législatives et réglementaires ayant pour objectif de "fluidifier" le marché ainsi qu'au souhait des investisseurs institutionnels de maximiser le rendement de leur patrimoine afin de servir à leurs pensionnés des rendements meilleurs. Nous assistons donc à une situation schizophrénique pour les locataires qui souhaitent pour leurs fonds de pensions des versements plus élevés et déplorent que, pour y parvenir, les institutionnels vendent à la découpe ! Pour sortir de cette contradiction, il faut refroidir le marché en mettant fin à cette fiction entretenue par les gestionnaires d'actifs selon lesquels un logement est un actif qui doit être aussi liquide qu'une valeur mobilière.
Depuis de longs mois, les délais de mise en vente des logements augmentent ainsi que le nombre d'offres, ce qui est un signe de retournement du marché évident et contredit l'affirmation d'une pénurie de logements à l'achat. En revanche, il y a bien une pénurie de l'offre locative sur les logements découpés, qui sont essentiellement des appartements "familiaux".
L'exercice de la préemption permet de faire baisser les prix de ventes (on n'achète pas 300 logements d'un coup au même prix au m² qu'un seul, c'est la différence entre le gros et le détail).
C'est aussi un très bon moyen de récupérer des logements du parc privé pour les maintenir dans leur vocation de logement intermédiaire et/ou les convertir en logements sociaux. C'est moins coûteux et plus rapide que la construction de logements, surtout dans les arrondissements à forte densité et disposant de très faibles ressources foncières.
L'objectif n'est pas tellement d'accroître le nombre de logements mais surtout d'accroître la part de logements sociaux (objectif 20% selon la loi SRU) dans le nombre de logements.
Ceci dit, sans perdre de vue cet objectif, l'augmentation globale du parc de logements est souhaitable. On pourrait y parvenir en relevant le plafond de hauteur des immeubles.

Écrit par : Gettliffe | 11/03/2006

Je ne me suis pas complu dans le rôle de l'observateur anonyme, dans la mesure où je me suis présenté à Mr Oudin (assis alors a coté de Mme Pourtaud, adjointe du 14e, elle même à coté de vous.) Je ne vous connaissais simplement pas, dans la mesure où nous n'avions pas encore échangé.
Peu m'importe que cette réunion ait été à l'initiative des socialistes, et plus encore de savoir si Mme de Panafieu prévoit d'en organiser une. Mes propos sont des propos libres de tout engagement et de toute velléités.

Si nous partageons un avis commun c'est bien sur le fait de voir un retournement du marché. Je comprends plus encore la demande d'un moratoire, ou des blocages actuels.

Enfin le 14eme dépasse les objectifs de loi SRU dans la mesure où le seuil des 20% est atteint. Concentrer les logements sociaux sur quelques arrondissements (et en l'occurrence sur certains secteurs puisque cette partie du 14eme est déjà fortement pourvue en logements sociaux, même si elle n'est pas intégrée au GPRU plaisance porte de vanves) me semble à l'opposé de recherche de mixité sociale. La préemption de ces 316 logements constituera, il me semble, la plus grosse opération en terme de création de logements sociaux de toute cette mandature pour l'équipe municipale. Comme vous le dites très justement, cela présente l'avantage d'être beaucoup plus rapide qu'une construction de logements. Et pour comprendre l'enjeu, il faut savoir que plusieurs constructions dans le 14e sont déjà votées, depuis plus d'un an. Leur avancement est au point mort. On peut se poser la question de savoir si la priorité pour ceux ci est quasiment nulle, dans la mesure où leur livraison se fera inéluctablement après les échéances électorales. J'imagine que n'importe quelle équipe municipale, droite ou gauche, ferait la même chose, avec pour objectifs de prioriser des résultats tangibles et des actions accomplies avant de se représenter devant ses électeurs.

Écrit par : Pascal | 11/03/2006

Je vous donne acte du fait que vous vous êtes présenté à M. Oudin.

Sur la concentration des logements sociaux, c'est effectivement un problème auquel la préemption de logements découpés permet de remédier un peu.

Une précision par rapport au plafond de ressources : actuellement, c'est l'accord de 1998 qui s'applique. Il prend en compte un plafond de ressources fixé à 80% du PLI, soit 80% de 5300 euros, ce qui fait 4240 euros.

Écrit par : Gettliffe | 22/03/2006