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27/03/2014

Un certain humour...

C’est une de ces pépites qui jalonnent les campagnes électorales que le journal Le Parisien a découvert la semaine dernière. Une petite vidéo joue dans la parodie autour du logement social d’une des candidates du 14e, Carine Petit.  On y voit un groupe de personnes mimer le dévoilement d’une plaque qu’on jugerait réelle devant le groupe d’immeuble que celle ci habita. L’élue du 14e avait effectivement obtenu, avant la mise en place des fameuses commissions de transparence pour l’attribution de logement sociaux, un logement de la RIVP dans lequel elle habita jusqu’en 2012, année où les candidatures internes au parti socialiste devait se décider. La voix qui accompagne la vidéo annonce la couleur : «Ici vécut Carine Petit, candidate à la mairie du XIVe, de 2001 à 2012, attributaire d’un logement social. Elle l’occupa durant l’intégralité de ses deux mandats d’adjointe au maire du XIVe et ne le quitta que pour se porter candidate au poste de maire». 

En 2005 déjà, un élu de la majorité municipale n’avait pas hésité à dénoncer dans un reportage sur une grande chaîne de télévision l’attribution d’un logement social à une élue sans donner le nom. Le secret de polichinelle ne dura pas longtemps puisque la candidate elle même a justifié son obtention de logement social par les revenus qu’elle avait alors et qui la plaçait dans les 70% de parisiens qui rentrent dans les critères pour l’attribution d’un logement social. D’ailleurs, les 69,98% rentrant dans ces critères et ne voyant pas aboutir leurs procédures auront apprécié.     

 

25/02/2014

Spécial Municipales: les projets pour St Vincent de Paul

Sur invitation d'une association de riverains du site de St Vincent de Paul, les 3 principaux candidats aux élections dans le 14e étaient appelés à présenter leur ambition pour l'ancien site de l'Hôpital qui s'étend sur 3,4 hectares devant une foule venue nombreuse à l'Ecole Spéciale d'Architecture, bld Raspail. Pendant exactement 10 minutes, celles ci ont pu exposer leurs projets pour le site de l’ancien hôpital avant de répondre aux questions des riverains pendant  25 min chacune. Cette rencontre avec les riverains n’étaient donc pas un débat puisque les candidates ont effectué leur prestation à tour de rôle, sans se croiser. 

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Un quartier expérimental pour les verts 
Célia Blauel a présenté le projet d Europe Ecologie les Verts, qui souhaite faire de ce site un éco-quartier autour de logements rentrant dans les concepts d’écologie. Une mixité fonctionnelle est visée, entendre la présence de logements , de services et d’entreprises. Ces dernières se verraient réserver 5000 à 6000 m2 pour peu qu’elles soient axées sur l’écologie, notamment celles visant à développer une agriculture urbaine. D’un point de vue des logements, 60 000 m2 seraient dévolus à de nouveaux habitats : 50% seraient directement affectés au logement social, tandis que les 50% restant seraient destinés à de nouvelles formes d’habitat. Il faut comprendre derrière les termes d' "expérimentations"  des immeubles en habitat coopératif où habitants partagent des espaces de vie, ainsi que pour lutter contre l’envolée des prix de l’immobilier une forme de vente avec un bail à très long terme (baux emphytéotiques identiques aux investisseurs institutionnels, ou plus simplement encore au vieux système féodal de leasehold tel qu’il existe à Londres). De ce fait aucun logement ne sera programmé pour l’accession simple à la propriété ou pour des logements intermédiaires. D’un point de vue de la desserte de ce nouveau quartier, aucune voirie circulée ne sera intégrée dans le site.
Très sensibles sur le principe de concertation, les représentants de l’association ont interrogé la candidate sur les efforts apportés sur la prise en compte des riverains et des autres associations. Célia Blauel a pu affirmer son souhait d’inscrire son projet dans un processus de démocratie participative, ce qui n’a pu être fait jusqu’ici dans le 14e, notamment à Broussais*. Pour sa défense vis à vis de la gestion du sujet de Broussais, elle a convenue d’une "véritable divergence sur le principe de concertation"  avec ses alliés du Parti Socialiste et que le fait d’être "minoritaire dans la majorité municipale" actuelle n’avait pu infléchir le déroulement du dossier de Broussais.
 
Un projet encore à définir pour Carine Petit
La candidate du Parti Socialiste, Carine Petit est ensuite intervenue pour présenter son projet. Convenant d’un réel dysfonctionnement sur la concertation pour Broussais, elle s’engagea à ce que St Vincent de Paul ne connaisse pas le même traitement. De ce fait probablement, le projet est resté relativement vague: malgré la demande des riverains, aucune proportion de logements sociaux et de logements dans le parc privé n’a été donné de façon précise. Ceux ci pourraient être de 1 tiers social, 1 tiers privé et 1 tiers expérimental ou alors moitié – moitié ( social-privé ou bien social – expérimental ). Pourtant la vente en cours du foncier se faisant de l’état vers la ville, et étant donné les dispositions visant à minorer de 30% le prix des terrains en fonction de la constructions de logement social, cette question de proportions est à mener avant la vente et donc avant la concertation promise, ce qui a provoqué quelques mécontentement dans la salle. 
Sur l’aspect de la hauteur des immeubles, aucune hauteur n’est définie dans ce projet mais le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est jugé suffisant pour ce nouveau quartier. Celui ci permet des immeubles jusqu’à 31 m, soit au maximum 10 étages. De plus, la présence de l’Observatoire est censé garantir qu’on n’y fera pas n’importe quoi. Sur l’aspect de voirie,  de nouvelles voies permettront de desservir ce nouveau quartier, et l’absence de telles voiries est considéré comme une aberration.  
De façon plus précise, le projet intègrerait de nouveaux services: le quartier verrait la construction d’une école et d’une piscine municipale.
 
Une cité des arts et des sciences déjà très détaillée et précise pour Nathalie Kosciusko-Morizet        
Vint en dernier Nathalie Kosciusko-Morizet pour présenter son projet. Celui ci est basé sur une intégration du site dans la ville en faisant la jonction entre le coté artistique du quartier (Montparnasse, Fondation Cartier pour l’Art Contemporains qui y est accolée, rue Boissonade…) et le coté scientifique (Cochin, les entreprises de biotechnologie de Paris Bio Tech, …). Ainsi une première partie serait affectée à développer et à ancrer la Fondation Cartier dans le  14e qui envisage dans le cas contraire de quitter notre arrondissement pour s’installer ailleurs (l’ile Seguin est régulièrement évoquée dans les média comme potentiel point de chute ).  Un auditorium de grande taille tel qu’il n’a pas été fait à Broussais, justement, devrait être construit ainsi que l’extension tant attendue du conservatoire sur 1500m2. 
Dans les bâtiments déjà existants et qui devront être conservés, des résidences pour chercheurs, étudiants ainsi que des artistes seront créés. Ces résidences auront vocation à herberger pour des durées courtes (quelques mois) ces talents.
Les logements créés seront au nombre de 550, répartis entre logements sociaux (28%), logements intermédiaires pour classes moyennes (28%) , ces résidences pour chercheurs (env. 10%) et des logements en accession à la propriété. Les immeubles seront de hauteurs réparties entre 4 étages à 6 étages maximum afin de s’intégrer au mieux dans le quartier. Une proportion importante du foncier est également dévolue à la végétalisation du site. Enfin, la candidate a détaillé l’équilibre financier de l’opération représentant plus de 160 millions d’Euros avec un apport de la ville limité à une vingtaine de millions d’Euros, le reste étant financé par l’opération (ventes de logements notamment).   
Malgré le projet extrêmement détaillé (voir plan ci dessous), Nathalie Kosciusko-Morizet soulève elle-même un certain nombre de questions restant pendantes qui seront soumises à concertation et à reflexion : Après réhabilitation de la chapelle Ste Trinité celle ci sera t’elle destinée à des activités culturelles ou sera t’elle réclamée par un culte puisqu’elle est encore sacralisée? Les 550 nouveaux logements engendreront ils de nouveaux besoins notamment au niveau d’une école, en fonction des besoins des rues environnantes? Enfin, l’implantation des voies, notamment celles destinées aux piétons et cyclistes restera à préciser en fonction de l’implantation des bâtiments à construire.

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Projet pour St Vincent de Paul de Nathalie Kosciusko-Morizet 
 

16/01/2014

Le logement social dans le 14e: forte demande et création en trompe l'oeil

Alors que les difficultés pour se loger touchent la plupart des parisiens, arrêtons nous sur les chiffres du logement à Paris, et en particulier du logement social dans le 14e arrondissement.

Une demande de logement social toujours plus forte dans le 14e

Le nombre de demandeurs de logements sociaux dans le 14e est passé de 4450 demandeurs en 2002 à 5945 aujourd’hui, soit une augmentation de 33%. Cette forte augmentation peut être liée à la forte augmentation des prix constatée dans le 14e, mais aussi aux difficultés liées à la crise. Face à l’avantage que représente un logement social du fait, d’une part d’un loyer plus faible mais aussi d’un bail illimité, la demande ne peut qu’augmenter d’autant plus que ceux étant ainsi logés n’ont évidemment pas envie d’en partir: Le taux de rotation dans le 14e est donc désormais à seulement 2%, à comparer avec 15% dans le parc privé. Exprimé autrement, ce taux de rotation correspondrait à une durée de résidence dans un logement social de près de 50 ans tandis qu’on ne reste que 6 ans dans un logement avec un bailleur privé.  La pression sur le logement social est d’autant plus forte que 70% des parisiens seraient éligibles au logement social, ce qui n’est évidemment pas l’objectif du logement social destiné théoriquement aux plus déshérités…    

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La construction de logement social au plus bas historique

L’image communément admise sur la création de logement social est assez contraire à ce constat avec l’idée d’un effort sans précédent de construction de logements sociaux… discours à relativiser : Certes si le nombre de logements sociaux a augmenté, il convient de différencier plusieurs façons de créer du logement social: vient à l’esprit immédiatement la construction de logement social, mais ce n’est là qu’une part très faible de la "création" de logement social dans le 14e, puisque la plupart des logements sociaux créés le sont par des acquisitions de logements. Ceux ci passent alors du parc privé au parc social, voire d’un bailleur social à un autre en en modifiant le statut afin qu’ils rentrent dans les critères de logements sociaux tels que définis par la loi SRU ( Solidarité et Renouvellement Urbain, fixant un objectif de 20% puis 25% de logements sociaux selon certains critères). Ainsi, pour le 14e arrondissement, en effectuant le décompte minutieux des logements sociaux construits réellement ( parfois en rasant des logements existants auparavant, faute de foncier), seuls 333 logements sociaux familiaux ont été votés depuis 2001 et construits depuis. Ces nouveaux logements représentent sur l’arrondissement 0,3% des logements du 14e. Au delà de ces logements sociaux familiaux, d’autres logements sociaux ont été réalisés tels que des résidences relais (36), des EHPAD ou encore quelques logements étudiants (97), rentrant dans le décompte SRU. Voir tableau ci dessous. Il n’empêche, en comparant avec les Zac Didot ou Zac Montsouris, le bilan s’avère très faible comparé à la mandature 1995-2001. Les retards pris sur un certain nombre de dossiers ( Broussais , dont la vente a été réalisée en 1995 et qui n’a toujours pas livré de logements, ou encore Boulevard Jourdan) ne sont évidemment pas négligeables pour expliquer la faible quantité de logements construits. 

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Des acquisitions de logement occupés qui déséquilibrent le 14e

Ceci reste extrêmement éloigné du discours tenu sur le logement social à Paris, et pour cause: au delà de ces constructions, la grande majorité des créations de logements sociaux sont basés sur l’acquisition, parfois avec quelques réhabilitations, de logements déjà existants. Pire ceux ci sont dans la très grande majorité des cas (à 87%) déjà occupés par des locataires. Ainsi en 2007,  près de 1000 logements (notamment Rue Pauly, Rue Raymond Losserand et Square Auguste Renoir)  sont passés d’un statut de logements intermédiaires, non décomptés dans le logement social à logements sociaux au sens SRU. Pas de changement pour le locataire si ce n’est parfois des surloyers à payer. Rebelote en 2012 où 300 logements sont passés d’une filiale de la SNCF (ICF Novedis)  à … une autre filiale de la SNCF (ICF La Sablière) , mais cette fois ci dans les bons comptes de la loi SRU.    

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Ces acquisitions, destinées à atteindre les chiffres promis, ont malheureusement des inconvénients majeurs: outre le prix d’achat et le fait que ces logements soient déjà occupés, ils déséquilibrent plus encore la répartition du logement social dans le 14e. Les acquisitions d’ampleur sont effectivement concentrées dans le sud et l’ouest du 14ème arrondissement alors que ces quartiers y sont déjà composés de 80 jusqu’à 100 % de logement sociaux, comme le révèlent notre infographie ci dessous.

 

proportion de logements sociaux par quartier dans le 14e arrondissement de Paris

 

 

 

06/10/2013

Immobilier: Prix stables et volumes en baisse

Régulièrement surveillés sur ParisXIV.com, nous réactualisons ici les derniers chiffres de l'immobilier dans le 14e. Ceux ci sont basés sur les transactions enregistrées chez les notaires, en termes de prix mais également en terme de volume, c'est à dire la quantité de logements vendus par an.

Alors que les prix semblent en voie de stabilisation à un niveau record à 8520€/m2, les volumes de transactions devraient atteindre un niveau historiquement bas avec seulement 1000 ventes sur l'année 2013 pour tout le 14e arrondissement si le 2eme semestre venait confirmer les 2 premiers trimestres. 

Bien que les prix affichés en agence restent encore assez éloignés de ces prix réels, les vendeurs abandonnent la table de multiplication par 10 qui simplifiait leur mise en vente : 40 m2 s'affichaient sans complexe 400 000 €. Hormis les biens en parfait état et bien localisés, la négociation commence désormais plutôt à partir de 9000€/m2 .   

Nous reviendrons prochainement sur ces chiffres pour en tirer les évolutions et les enseignements sur le marché parisien.

evolution prix immobilier paris 14e inflation


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12/02/2013

Broussais, commercialisation de logements neufs lancée

Quartier en mutation, Broussais entre désormais dans une nouvelle phase: la commercialisation des nouveaux logements construits par une filiale immobilière de BNP Paribas est lancée.

2 bâtiments, dont les traits se veulent résolument modernes, seront érigés sur le site à proximité de la Chaufferie, ancien bâtiment permettant le chauffage de l'hôpital et destiné à accueillir des salles de répétition, et de la petite ceinture.  Ces bâtiments représenteront 140 logements au total, allant du studio au 6 pièces en duplex, et bien sûr annoncés en Bâtiment Basse Consommation comme la loi l'exige. Les prix sont à l'image de la démesure parisienne ..compter 11 900 € le m2 , soit entre 260 000€ et 1,5 M€. Dans ce quartier à forte composante sociale avec près de 70% de logements sociaux, 100 nouveaux logements sociaux sont également prévus. La mixité sociale se composera donc de personnes payant un loyer de 6€/m2  et de quelques personnes perdues au milieu achetant un appartement à 12000 €/m2 (soit 160 ans de loyers au tarif de leur voisins). Entre les deux, rien.  

A ce niveau de prix, bien sûr, le coût de construction est marginal. Le prix du terrain, lui même, n'explique pas tout. La rareté des appartements en vente, encore plus lorsqu'ils sont neufs, est la véritable raison  de ces prix stratosphériques, car jamais aussi peu de logements neufs ne se sont construits à Paris: seuls 400 à 500 logements sont construits et commercialisés chaque année depuis 10 ans, contre plus de 2000 entre 1995 et 2000.     

esprit 14 rue didot paris

 
Plus d'infos sur Broussais : 
Reconversion de Broussais: un quartier malmené 
Broussais: La Chaufferie sans débats

27/01/2013

L'avenir incertain de la Chapelle de Saint Vincent de Paul

Dotée d'une imposante façade ornée de  pilastres ioniques et percée d’une immense rosace, la chapelle de la trinité est probablement peu connue des habitants du 14e. Elle est pourtant située sur un des axes principaux de l'arrondissement, l'avenue Denfert Rochereau. Cette chapelle est d'ailleurs probablement la plus ancienne puisqu'elle date de 1655. Aujourd'hui, son avenir reste incertain. 

Initialement construite pour l'institution de l'Oratoire, une vie religieuse et culturelle intense s’y est déroulée jusqu’à la Révolution. De nombreuses générations de savants, de professeurs et de religieux ont été formés dans le couvent attenant. Elle redevint après les affres de la révolution et les destructions partielles, vouée de nouveau au culte en accueillant la congrégation des soeurs de Saint Vincent de Paul, qui selon l'esprit de leur saint patron, y développèrent l'Œuvre des Enfants Trouvés. Restaurée sous le premier empire , la chapelle prit sa forme actuelle avec cette imposante façade, et fut découpée pour y installer des salles dans la partie haute et un espace destiné au culte en rez-de-chaussée.  Une inscription rappelle la consécration de la chapelle à la Trinité et à l’Enfant Jésus. On aperçoit encore les restes du mur d’une des deux chapelles flanquant autrefois la façade, mais aussi les restes de la tour d'abandon qui servait à recueillir les nouveaux nés. Si quelques vestiges tels une chaire en bois, les statues de Saint Vincent de Paul et  de Saint Joseph subsistent, ils ne permettent plus d’imaginer la splendeur du décor sous l’Ancien Régime. Cependant l'architecture du site reste remarquable.

Ne bénéficiant d'aucune protection par un classement aux monuments historiques, cet édifice, toujours voué au culte, est situé sur la zone d'aménagement de l'ancien hôpital Saint Vincent de Paul. La vente de l'ensemble du foncier et des bâtiments par l'APHP ayant été conclue au profit de la ville, seule la Mairie de Paris a désormais entre ses mains le devenir de cette chapelle.  

chapelle paris 14e saint vincent de paul

04/07/2012

L'encadrement des loyers, une vraie mauvaise idée.

Avec dans le 14eme un prix moyen à la location de 27 €/m2, encadrer les loyers peut paraître une idée simple et séduisante. Le budget considérable que peut représenter un loyer pour la plupart des ménages parisiens a en effet augmenté sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier. 

Capture d’écran 2012-07-04 à 22.55.39.pngPourtant, malgré cette hausse, ces prix à la relocation n'ont pas totalement suivi les prix d'achat des logements. La probabilité d'une hausse persiste donc pour les loyers afin de maintenir un rendement minimal (rendement moyen de 3% avant imposition) pour un investisseur privé ou, pris différemment, une baisse raisonnable de l'immobilier parisien n'engendrerait pas de baisse globale des loyers. Concernant les loyers des ménages déjà en place dans leur logement, l'indexation des loyers désormais basé sur un mélange d'indice des coûts à la construction et d'inflation, a déjà permis d'amortir la hausse des loyers. Il résulte des prix actuels et des contraintes existantes une faible attractivité de l'investissement locatif à Paris. Certes, on pourrait considérer que de telles considérations pour les bailleurs sont bien loin des réels problèmes de la majorité de ménages parisiens… Pourtant, envoyer un message tel que l'encadrement des loyer risque d'avoir des effets collatéraux sur les bailleurs comme les locataires, particulièrement à Paris. 

La vieille idée d'encadrer voire de bloquer les loyers n'en est pas à ses débuts. Il serait évidemment abusif de comparer une simple annonce d'encadrement des loyers au blocage des loyer qui fut mis en place entre 1914 et 1948, pourtant il faut rappeler que c'est principalement cette mesure qui conduisit à la pénurie de logement dans les années 50 et contribue encore à la situation actuelle. En revanche, c'est sur un exemple d'encadrement des loyers plus récent que pourrait être appliquée une nouvelle loi. Un exemple qui fut mis en place pour Paris en 1989 …. et abandonnée en 1997 par le gouvernement de Lionel Jospin. Ailleurs qu'en France, depuis la Suède jusqu'au Etats-Unis, de mêmes mesures ont déjà été appliquées, ayant toujours les mêmes conséquences. 

Car au delà de l'annonce qui semble être alléchante pour la plupart des locataires, les effets indésirables de telles mesures sont pourtant redoutables. Quel intérêt pour un propriétaire d'engager des travaux entre deux locataires, s'il ne peut revaloriser la valeur locative de son bien? Comment  éviter de créer une nouvelle caste de happy few ayant les  "sérieuses références exigées" ou le bon réseau, laissant les autres sans autre solutions que de demander un logement social avec des délais moyens de 7 ans pour en obtenir un? Comment inciter un propriétaire à mettre son bien en location, alors que de façon concomitante la pression fiscale sur les revenus immobilier ne cesse d'augmenter et ses revenus fonciers ne dépendraient plus que des besoins électoralistes de quelques uns.  L'ensemble de ces questions peuvent très probablement avoir des réponses coercitives, mais qui ne manqueront pas d'amplifier le phénomène.

Dans une ville dont le nombre de logement ne peut augmenter, l'affichage d'une mesure d'encadrement aurait au final pour conséquence de rediriger une partie du parc locatif privé (38 % des logements dans le 14e arrondissement) vers de l'habitation principale. Réduction du parc locatif privé, disparition de passerelles entre parc locatif social vers le privé, mobilité des locataires réduite dans un marché locatif figé, autant de conséquences dont personne n'en tirera avantage.

25/11/2009

Reconversion de Broussais: un quartier malmené

La fermeture de l’hôpital Broussais laisse des possibilités foncières exceptionnelles au sein du quatorzième entre les rue Didot et Raymond Losserand. Plus de 5 hectares sont ainsi dégagés donnant l’opportunité de redonner vie à tout un quartier. L’AP HP, propriétaire de ces biens, a d’ores et déjà engagé depuis plusieurs années la vente de la plupart des bâtiments, souhaitant seulement en conserver quelques uns pour y loger son propre personnel. Les plus importants de ces bâtiments, les bâtiments Sicard et Sergent, ont notamment vu en 2005 l’installation du siège de la Croix Rouge Française. Afin d’achever la conversion du site, les surfaces comprises entre la rue Didot, l’ancien parking et la rue des Mariniers devront être réaménagées afin de construire logements et espace culturel.

 

Concertation annoncée, déceptions à l’arrivée

Au début de l’été, la Ville a annoncée le lancement d’une concertation afin d’impliquer les habitants et les associations pour la définition du réaménagement. D’ailleurs, bien avant que la Ville ne s’intéresse au site de Broussais, certaines associations avaient lancé déjà très loin la réflexion sur le devenir du site, avec notamment comme élément phare l’aspect culturel sur le site des anciennes chaudières de l’Hopital, dit la Chaufferie. Le lancement de concertation a eu lieu en grande pompe le 7 juillet avec le maire du 14e, mais montrant rapidement les inquiétudes des riverains sur le déroulement de cette concertation comme sur les objectifs de la mairie. Pour parfaire l’image d’une concertation, un questionnaire fut distribué et des ateliers thématiques associant habitants et associations furent créés.

Le questionnaire, imprimé sur papier glacé, a ainsi été distribué à 42 000 exemplaires dans les boites aux lettres et mis à disposition sur internet. Malgré cela, seules 250 réponses ont été reçues par la mairie, soit un pourcentage de retour de 0,6%. Cet échec patent de communication était cependant moins lié à l’intérêt réel des habitants qu’à la formulation des questions: ces mêmes habitants qui n’ont pas répondu, sachant que toute réponse autre que les scénarios proposés sont classés au final comme « sans opinions », ont depuis tentés de se mobiliser notamment pour s’opposer à ces choix imposés, à savoir notamment la création d’une rue circulante pour la rue des mariniers et la construction de tours dans leur quartier.

L’autre volet de cette concertation, les ateliers thématiques, a d’emblée été orienté vers 3 questions distinctes : l’aménagement public – voirie et espaces publics –, l’ilot des mariniers – les logements – et l’espace culturel – la chaufferie–. En segmentant le sujet du réaménagement de Broussais en 3 sujets indépendants , les différents acteurs , qu’ils soient riverains ou associations, ont globalement l’impression d’être écarté d’une réflexion globale sur le site. Or il est évidemment impératif de traiter ce projet dans sa globalité pour qu’il prenne un sens: des voiries ne tenant compte des logements qui ne tiennent eux mêmes pas en compte un espace culturel à proximité ne peuvent être cohérents.

 

La Chaufferie cœur d’un nouveau quartier

Au centre du projet, avec parfois même l’inconvénient d’occulter le reste de l’aménagement, se trouve l’ancienne chaufferie de l’hôpital Broussais. Accompagnée de sa haute cheminée, cette chaufferie se trouve actuellement dans un état de vétusté très avancée. Tant et si bien que la question de la simple démolition a d’abord été envisagée, afin de reconstruire un bâtiment moderne et plus fonctionnel, notamment sur le point de l’isolation phonique. A la demande d’associations locales, la mairie de Paris a revu son projet initial et a récemment entériné le fait de réhabiliter le bâtiment. Difficile de connaître le coût d’une telle réhabilitation, mais celui-ci semble peu éloigné d’une opération consistant à repartir de zéro après une démolition. La chaufferie présente néanmoins quelques intérêts, comme une hauteur sous plafond atteignant jusqu’à 11 mètres dans l’ancienne salle des chaudières et plus de 800m² développés sur plusieurs niveaux. Les schémas d’architectes présentés par la Ville font apparaître le site de la chaufferie comme ouvert sur la ville, avec notamment la démolition de l’actuel funérarium donnant sur la rue Didot. La question n’est cependant complètement tranchée. En revanche, la cheminée dont l’intérêt reste limité devrait rester : Repère urbain pour certain, simple verrue anachronique pour les autres.

Qu’un projet architectural aboutisse ne suffit pas pour faire émerger un nouveau lieu culturel. Le contenu de ce lieu reste pour l’heure mal défini et semble manquer de réelle ambition. Alors que les autres projets parisiens créés récemment, tel le « 104 » ( rue d’Aubervilliers, 19e) connaissent d’énormes difficultés tant d’un point de vie économique que d’un point de vue structurel, la ville de Paris orienterait le site de la Chaufferie vers les pratiques amateurs, où des financements par la Direction des Affaires Culturels semblent plus favorables. Amateurs mais pas trop, puisque cet espace culturel sera réservé aux « amateurs autonomes ». Le conservatoire du 14eme qui manque d’espace depuis des années pourra attendre. Au grand dam de nombreuses associations, tout autre projet ambitieux qui pourrait prétendre à une aura au-delà du quartier est également écarté.

 

Un quartier fait de tours et de barres

Comment penser l’urbanisme aujourd’hui, de façon responsable d’un point de vue social et environnemental : probablement pas avec des tours. Pourtant sur cette zone ayant une limite de construction en hauteur fixée à 31 m, la mairie a d’emblée annoncé la couleur: Les hauteurs pourront atteindre, par dérogation, 37 m, soit des immeubles jusqu’à 13 étages. Seul des scénarios d’implantation de ces tours ont été proposés aux riverains mais avec toujours les mêmes tours. D’un point de vue social, on sait l’aspect déshumanisant de ces grands ensembles, amplifié lorsqu’ils sont destinés à accueillir des populations avec plus de difficultés. D’un point de vue environnemental, ces tours se montrent tout aussi inaptes à être écologiques que peu respectueuses de la physionomie de notre arrondissement constitué globalement d’immeubles de 6 à 7 étages. Face aux bâtiments de la Croix Rouge, faits de briques et d’une hauteur très limitée, le contraste de ces constructions prend le risque de faire de cet Ilôt des Mariniers une cité repliée sur elle-même.

Les habitants, mécontents dès l’annonce de ces projets ont réagit vivement lors des ateliers de concertation. Plusieurs pétitions ont été initiées recueillant au total près de 1000 signatures. L’association Monts 14, connue dans l’arrondissement pour la défense du patrimoine architectural du 14e et la préservation de la qualité de vie, a ainsi lancé la plus importante de ces pétitions en recueillant d’ores et déjà plus de 700 signatures sur papier. Une nouvelle étape est lancée en lançant cette même pétition sur internet à l’adresse suivante : Pétition pour Broussais

 

 

des tours a broussais.jpg

 

 

L’observation des croquis 3D de la Mairie parle d’elle-même : d’un bâtiment phare, et cœur de quartier comme on aurait pu le souhaiter pour la Chaufferie, cet espace culturel se retrouve noyé dans une cité. La promiscuité avec les logements en interdiront un usage ambitieux notamment pour des raisons de nuisance sonore.

 

Un espace public a minima

Réclamé depuis des années, le tronçon surplombant la petite ceinture sera converti en promenade plantée. Sur cette dalle, la circulation ne sera ouverte qu’aux piétons et cycliste. Mais l’image idyllique s’arrête là. Au pied des tours, cette promenade restera en partie à l’ombre. Enfin elle sera traversée par la rue des mariniers qui sera ouverte à la circulation. Car au contraire de certaines rues importantes qui ont été jusqu’ici mis en impasse (Rue de la Tombe Issoire) ou interdites à la circulation, cette impasse jusqu’ici tranquille reliera la rue Didot à la rue Raymond Losserand.

 

 

Suite à cette concertation, le réaménagement de Broussais semble s’accélérer. Alors que jusqu’ici l’impression d’un dossier complexe et technique expliquait en partie la lenteur des études, le projet d’urbanisme avance désormais à grande vitesse… comme s’il fallait prendre de court les habitants qui n’ont pu apercevoir un projet dans sa globalité mais morceau par morceau.

Selon la procédure administrative, une enquête publique sera mise en place à partir dès le mois de janvier. A l’issu de cette procédure, le commissaire-enquêteur formulera un avis, favorable ou défavorable tenant compte de l’expression des habitants. C’est l’un des moyens pour eux de s’exprimer, et ceci aura d’autant plus de poids avec le succès des pétitions en cours.

 

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27/05/2009

Immobilier: la chute

Alors qu’un phénomène de baisse des prix se met en marche depuis seulement le mois de Septembre 2008, le plus gros réseau d’agence immobilière, la FNAIM,  a annoncé une hausse surprise des prix pour le mois d’avril. Cette hausse de 3 %, même modérée, tenterait à elle seule à redynamiser un marché, en donnant une image d’un marché sinon à la hausse, tout du moins dans une forme de stabilisation. Pour Paris cette hausse viendrait effectivement annuler la baisse des prix constatée au premier trimestre.

Face à cette hausse, il convient cependant d’opposer des chiffres sûrs, issus de la chambre des notaires. Si les prix ne sont publiés de façon parcimonieuse avec des délais étrangement longs, le nombre total de transaction s’avère subir un plongeon sur le 1er trimestre. Pour le premier trimestre 2009, le nombre de ventes de logements dans le 14eme s'est élevé à 151, soit près de 70% de moins que la moyenne observée lors des 10 dernières années. Sur des quantités aussi faibles, toute notion de variation de prix est donc difficilement interprétable tant les différences entre chaque logement peut expliquer de forts écarts de prix. Si le marché de l’immobilier connait une véritable chute au niveau de ses ventes, acheteurs comme vendeurs montrent leur patience face aux soubresauts du marché. Malgré cela, de telles contractions des ventes ont jusqu’ici toujours conduit à une sévère correction des prix.     

Après des années d’euphories dans l’immobilier, nombreux sont désormais les professionnels liés au secteur à souffrir de cette conjoncture plus que délicate. Au-delà de ces professionnels, la manne d’argent que procurait à la ville de Paris les droits de mutation (qui forment une grosse part de ce qui est couramment appelé les frais de notaires) s’effondre, aggravant plus encore la situation financière de la ville.

 

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06/01/2009

Soldes sur l’immobilier

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Malgré la chute du nombre de transactions ressentie dès le 1er trimestre 2008, on disait Paris épargnée par la baisse des prix de l’immobilier. Si effectivement les prix n’avaient jusqu’ici été que « stabilisés », enregistrant tout de même une variation à la hausse entre 2008 et 2007 de 5,2%, il semble bien désormais que le prix dans la capitale rejoignent ceux du reste du pays vers une forte correction.


Le réseau Century21 vient de publier son indicateur basé sur ses agences montrant pour la première fois une forte baisse sur Paris de 5,9% entre le 4eme et le 3eme trimestre 2008. Jusqu’ici le point haut avait été observé au terme du 1er semestre 2008, puis une quasi stabilité a été enregistrée à partir de l’été 2008, alors qu’une baisse nette des volumes et des prix avaient été enregistrées dans les reste de la France et notamment dans les autres grandes agglomérations.


Les chiffres réels, issus de la chambre des Notaires, ne sont pas encore publiés mais certains indicateurs montrent dans le 14eme arrondissement une stabilité jusqu’à Novembre 2008 avec un prix median de 6686 €/m².

Bien que la demande reste forte en terme de logement, plus personne ne semble prêt à acheter à un prix décorrélé d’une valeur réelle, estimant que son bien ne pourra que prendre de la valeur… rappelez vous, c’était encore la pensée majoritaire il y a 2 ans.