Paris XIV (75014 , Paris 14)

Importance du phénomène dans l’arrondissement

Que ce soit dans de grands ensembles immobiliers (par exemple, actuellement rue de la Tombe Issoire) ou de petits immeubles type 1890 -1900, le 14e voit de nombreux programmes se dérouler. La chambre des notaires de Paris surveille de façon continue l'ensemble des ventes immobilières et parvient à détailler les volumes liés aux ventes à la découpe. De cette analyse^(e) on parvient à détailler proportion et quantité de logements mis en vente selon ce principe sur les 8 dernières années (chiffres 2005 non disponibles). En ressort effectivement une augmentation récente, puisque plus de 500 logements sont concernés dans le 14eme, ce qui représente désormais plus d'un logement sur cinq vendus dans notre arrondissement.

Si le phénomène n'est pas nouveau, comme exposé précédemment, le nombre maximum de ventes à la découpe fut atteint sur Paris en 1997, lorsque les prix de l'immobilier furent au plus bas des 20 dernières années.

 

 

 

 

Les effets de la vente à la découpe

 

Qui plus est, la chambre des notaires note que si on compare strictement le prix au m2, les appartements vendus à la découpe sont en moyenne moins chers que les autres. Explication qui peut en être donné est le fait que les appartements à la découpe sont généralement parmi les plus grandes tailles, ayant par nature un prix au m² inférieurs aux plus petits. Le prix n'est donc que simplement en parfaite relation avec le marché.

 

Si, pour le 14eme, les ventes à la découpe représentent 21% du marché (2004), de façon plus globale, pour Paris elles représentent grosso modo 15% des ventes. Interdire comme le proposent certains ^(f), ou limiter plus encore par la législation ces ventes relève donc plus du jeu politique que d'un pragmatisme économique : en contractant l'offre de 15% sur un marché déjà exsangue, et où les prix sont tirés vers le haut faute d'adéquation entre la demande et l'offre, nul doute que les prix ne cesseront de monter.

 

Mais ce ne serait évidemment pas le seul effet. Alors que le logement de façon plus global souffre de pénurie, ce serait également donner un signal fort aux investisseurs institutionnels afin de les dissuader complètement d'investir dans des constructions de logements. Pour eux, ces actifs seraient immobilisés ad vitam aeternam sans possibilité de s'en désengager^(g).

 

Enfin, ce n'est évidemment pas sans conséquence sur la population de l'arrondissement. Ce n'est pas là une question de mixité sociale, (seuls les revenus > 5300€/mois sont concernés) mais une question sociologique. Le bobo est remplacé par le petit propriétaire, certainement bourgeois lui aussi mais probablement moins bohême.

Pascal.

 

 

 

(e) Dossier émanant de la Chambre des Notaires de Paris

(f) Blog de Dominique Strauss Kahn

(g) Fédération Locataires Westbrook

Le 6 Mars prochain aura lieu une réunion ^(a) organisée par la Mairie du 14eme sur un sujet sensible que sont les ventes à la découpe. L'invitée sera Marie-Noelle Lienneman, ministre déléguée au Logement de 1992 à 1993 puis secrétaire d'Etat au Logement en 2001-2002, qui exposera la façon préconisée de lutter contre ce phénomène.

Ce système de vente par appartement d'ensemble immobilier est depuis quelques temps la cible de nombreuses attaques venant de la classe politique comme de la société civile. Objet d'une importante médiatisation, ce principe est fortement décrié compte tenu du nombre de personnes concernées et de leurs particularités. Notre 14eme arrondissement voit tout particulièrement ce mécanisme de ventes immobilières. Sans tomber dans un manichéisme, quels sont les effets réels des ventes à la découpe ?

Les ventes à la découpe, kezako?

Nombre de grands investisseurs telles assurances, banques ou mutuelles disposent d'un parc immobilier conséquent, et notamment sur Paris. Ceux ci n'étant pas soumis aux mêmes aléas que les personnes physiques, ont conservés longtemps dans leurs actifs ces biens immobiliers. Or la chute de l'immobilier des débuts des années 90 a démontrée la fragilité de ces actifs, les poussant à réduire leur exposition au marché immobilier. Est donc apparue dès les années 90 une vente massive de ces logements.

Le principe appliqué à la vente est bien sûr dès le début en respect avec les obligations légales, autorisant tout propriétaire à ne pas renouveler un bail pour effectuer une vente, et donnant un droit de préemption à son locataire. Mais la hausse de l'immobilier a modifié la donne et transformé ce qui pouvait paraître pour le locataire souvent comme une aubaine parfois en véritable calvaire. Les prix actuels sont effectivement devenus prohibitifs pour la plupart des locataires. Toutefois cela n'a pas toujours été le cas. On peut citer par exemple^(b) un programme de vente à la découpe en 1998 rue du commandant Mouchotte où 35 à 45% des locataires ont exercés leur droit de préemption pour acquérir leur logement à 2300 €/m², ce qui en laisserait plus d'un songeur aujourd'hui. Plus proche mais toujours bien visible, le panneau publicitaire de la GEMCO Avenue du Gal Leclerc annonçant des appartements à 4400€/m². Aujourd'hui, avec une hausse de l'immobilier portant le prix moyen du m² à plus de 5500 €, ce même phénomène de ventes à la découpe catalyse désormais toutes les attaques contre ce qui est appelé spéculation immobilière.

Une législation déjà étoffée

Pourtant, la législation n'a cessé de s'alourdir afin de protéger les locataires contre ce type de vente: Désormais tout locataire invalide de façon importante ou qui aura 75 ans révolus d'ici la fin du bail peut rester occupant. De plus, est protégé tout locataire aux revenus inférieurs à 100 % du plafond du PLI (prêt locatif intermédiaire), donc qui gagne moins de 5 300 € par mois pour un couple sans enfant et 6 300 € pour un couple avec deux enfants^(c). Effet pervers inéluctable, mieux vaudrait pour un propriétaire institutionnel ne jamais louer aux personnes aux revenus modestes, ou à des personnes âgées et handicapés au risque de ne pas pouvoir disposer de ses actifs...un comble.

Face à cette législation, des groupes spécialisés ont investi cette activité de réhabilitation, de commercialisation et de traitement très juridique de chacun des dossiers. Cette activité étant souvent bien éloignée du périmètre d'activité des propriétaires des ensembles immobiliers, cette vente leur est souvent déléguée. Certes, parfois leur agissement sont bien à la limite du droit mais leur plus grand tort serait d'avoir une rentabilité très importante, d'être bien souvent d'origine américaine mais surtout d’oser s'attaquer à des locataires ayant des revenus de plus de 5300 €/mois… Même en éprouvant toute sympathie avec Jeanne Moreau ou Lionel Jospin, on peut se douter que l'écho médiatique serait bien moindre si les locataires " découpés " était issus de classes plus défavorisés, et notamment avec moins d'éléments évoluant dans les sphères médiatiques.

Enfin, et c'est bien ce qui a fait réagir légitimement beaucoup de locataires, les logements avaient tendance à être vendu en premier lieu (avant réhabilitation, marketing, commercialisation) à ces intermédiaires pour des prix souvent inférieur au prix du marché. Ces locataires, parfois non informés du changement de propriétaire, ne le découvrait que lors de la vente par morceau effectuée par ce même intermédiaire. Bien sûr cette vente où la préemption du locataire était applicable se faisait une fois la marge prélevée, à des prix bien supérieurs aux prix initiaux. Une proposition de loi a été adoptée le 16/06/2005 afin de rendre ce mécanisme impossible puisque si l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le locataire doit être informé des conditions de vente de son logement par le vendeur et acheter directement auprès de lui - en principe avant que l'acquéreur impose une plus-value supplémentaire -. Il est à noter que, à ce projet de loi qui semble répondre au problème posé par les ventes à la découpe, le groupe Vert dont fait partie notre député Yves Cochet --11e circonscription (Plaisance / Petit-Montrouge)-- a voté contre.^{(d )} Principale demande des opposants à ce texte, que la décision revienne entièrement aux collectivités locales en émettant un permis de diviser comme il existe un permis de construire.

(a) Salle des mariages, 19 h, 6 mars 2006

(b) Groupe Ad Valorem

(c) Agence Départemental d’information sur le logement de Paris

(d) La tribune

La ville de Paris a annoncé amplifier sa lutte contre le bruit. Les nuisances sonores sont parmi les premières pollutions et agressions ressenties par les parisiens.
Pointé du doigt en premier lieu, la circulation automobile, comme on pouvait le présager. L’une des mesures phares est de réduire la vitesse (théorique maximale) à 30 km/h dans le centre de Paris. Une proposition d’amendement du groupe Vert est d’étendre cette zone 30 km/h à l’ensemble des arrondissements.
Viennent également comme sources de bruit si ce n’est à éradiquer tout du moins à diminuer les systèmes de collecte d’ordure ménagère, les vols d’hélicoptères qui survolent très fréquemment le 14e (voir article paris14.info) et les 2 roues pétaradants.

Mais les transports en commun ne sont exempts de bruit : un bus emet en moyenne 4 fois plus de bruit qu’un véhicule particulier, tout en transportant 50 fois plus de personnes. Quant au tramway, difficile de le dire pour l’instant, mais l’exemple de la ville d’Orléans (installation du Tramway vers 1999-2000) en donne une image: suite aux protestations des riverains, la ville s’est engagée à aider l’ensemble des riverains en participant à hauteur de 95% ( quatre vingt quinze pour cent !) à l’installation de double vitrage et isolotation phonique des logements.

L’observatoire du bruit à Paris surveille de façon continue les phénomènes de nuisance sonore depuis 1999 et édite chaque année une carte du bruit.
http://www.v1.paris.fr/fr/environnement/bruit/carto_jour_...

Autre nuisance sonore, le bruit des voisins… de façon plus humoristique, les visions nocturnes d’un talentueux dessinateur de BD et illustrateur du quatorzieme, Jazzi.