Paris XIV (75014 , Paris 14)

Avec 18000 logements sociaux, le 14e est conforme aux objectifs de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) en ayant un taux de logement sociaux tout juste supérieur à 20%^(a). Le nombre de demandeurs de logements sociaux ressort en début d'année 2006 à 4525. Contrairement au reste de Paris (hausse continue portant leur nombre à 104000), il ressort en baisse sur les 2 dernières années mais globalement identique au nombre de demandeurs de 2002.

L'attribution de ces logements est effectuée par une commission pluraliste au niveau de l'arrondissement mise en place en 2002. Celle du 14eme arrondissement s'est réunie à 13 reprises en 2005. La composition des logements, hors ceux du personnel communal, est composé comme suit :

Parmi ces logements, notons que 18 (2/3 PLUS 1/3 PLI) sont des logements neufs issus de programmes sociaux. 2006 devrait par ailleurs voir s'achever plusieurs programmes immobiliers qui devraient sensiblement augmenter cette quantité de logements sociaux neufs.

L'ensemble de ces chiffres met en exergue le problème principal du logement social, qui est une problème de rotation extrêmement faible: une infime partie des demandeurs voit leur demande satisfaite alors même qu'ils présentent lors du dépôt de dossier toutes les caractéristiques pour se voir allouer un logement social. Dans le 14e particulièrement, plus qu'un problème de quantité de logement social et donc que sa proportion, puisque nous sommes déjà à 20%, le très faible taux de rotation (de l'ordre de 2,7%) est une des causes principales de l'inaccessibilité de ces logements.

Pour comparaison, le taux de rotation dans le locatif privé sur Paris est voisin de 15%^(b), soit 5 fois plus que dans le domaine social. Cette différenciation entre locatif privé et locatif social s'est progressivement mise en place sur les 30 dernières années, pour se retrouver actuellement en 2 marchés du logement hermétiques l'un à l'autre. Comment concevoir une ville, et un arrondissement comme le 14e en particulier, où réside uniquement 2 types de populations, l'une payant moins de 10€/m² et l'autre plus de 20€/m². Ces 2 catégories deviennent non seulement étrangères mais surtout inaccessibles : l'une, sociale, car un dossier de demande est en compétition avec 53 autres^(c). L'autre, privée, où le prix exclue par lui même la frange principale des locataires potentiels.

L'absence totale de situation intermédiaire, avec des prix de location entre 10€/m² et 20€/m², empêche un parcours classique sur le marché du logement (amélioration des conditions d'habitat) et favorise bien au contraire d'une part la recherche du maintien des avantages acquis ^(d), au dépens de demandeurs en situation plus délicates, et d'autre part la course à l'obtention des ces avantages

(a) 21% sur le site de la Mairie du 14e ; taux annoncé supérieur à 20 % depuis 2000 en Conseil d'arrondissement 09/2005 ; taux annoncé à 19,6% en compte rendu de mandat 11/2005 ; Bref les chiffres varient selon le moment où ils sont donnés et selon l'assistance mais restent autour de 20%.
(b) www.Fnaim.fr

A l’occasion de la nouvelle année, la Fnaim vient de publier son analyse mensuelle de l’évolution des prix et de tirer les projections pour l’année 2006.

Cette analyse prévoit un atterrissage en douceur pour les prix de l’immobilier de façon générale avec comme base de son argumentaire une augmentation des prix au m² en 2005 toujours conséquent (+ 10.6% France entière) dans des volumes en légère progression. Bien évidemment, un Krack aurait des conséquences fâcheuses pour la FNAIM et pour les professionnels affiliés, ce qui peut retirer une part d’objectivité dans ce rapport. Pour Paris qui historiquement est en avance de phase sur le reste du pays en terme d’évolution immobilière, les volumes (nombre de transactions) sont toutefois en baisse. L’Ile de France montre ainsi un nombre de transactions en baisse de 6%, initiant une boucle conduisant à une baisse des prix. La FNAIM nous indique que l’inflexion de la hausse des prix est particulièrement forte pour Paris. Beaucoup moins médiatisé, Mr Guerin, Directeur Général de PAP (Particulier à Particulier), n’hésite pas quant à lui à donner des éléments plus précis : « Le retournement est déjà enclenché… mais il ne se voit pas encore dans les indices de prix. Depuis la rentrée de septembre, le marché immobilier s'est nettement tendu et on observe un décrochage des volumes, c'est à dire une baisse des transactions. » et de prévoir « une baisse de l'ordre de 30 à 40% étalée sur 4 ou 5 ans. ».

Que les analyses émanent de la FNAIM ou de PAP, le 14e montre sur 2005 une augmentation des prix de 10% (estimé selon l’organisme respectivement à 5971 ou 5809 €/m²). Fait nouveau du 4e trimestre 2005, le 14e devient plus cher que le 15e arrondissement, juste derrière le 16e. (Bien entendu derrière les 6e, 4e, 5e, 7e, 1er, 8e ,3e, 2e, et 16e arrondissements)

Depuis quelques temps, le marché de l'immobilier est source d'interrogation au regard de son envolée. Nous évoquions il y a deux mois notre opinion quant à une chute probable des prix. Rapporteur du sénat sur le sujet, Roger Karoutchi, sénateur des hauts de seine, publiait la semaine dernière un rapport sur une baisse probable de l'immobilier de l'ordre de 10 à 15% sur les prix dans un délai de 1 an à 1 an ½.

Alors ? Pompier pyromane ? Car la publication d'un avis officiel sur le sujet ne risque que de hâter le phénomène...

Plutôt pompier expert, car ce contre-feu peut, à travers une baisse modérée des prix, enrayer une chute plus brutale qui risquerait d'avoir un impact conséquent sur l'économie via la consommation des ménages (les hausses de la consommation de juillet --1,7%-- et août --1,8%-- sont nettement tirées par les biens d 'équipement, avec par exemple + 4% pour décoration/ameublement).

Reste à être convaincu que 5657 € n'est que 10% au dessus du prix réel du m² dans le 14^e. (prix moyen septembre 2005 www.pap.fr)

Nous vous faisions l'écho récemment d'une guerre de communiqués entre la Mairie de Paris et la SAGI (Société Anonyme de Gestion immobilière de la Ville de Paris) relatifs au transfert de 40% des logements construits et gérés par cette dernière au profit de l'OPAC, directement sous la coupe de la Mairie. Ce transfert se ferait avec un impact éventuel sur la destination de ces logements au détriment de la catégorie Logement Intermédiaire destinée aux classes moyennes.

Lors du dernier conseil d'arrondissement (12 septembre), il n'était non pas question de la décision unilatérale de la mairie tant celle-ci semble entérinée mais plus des modalités du dépeçage des logements gérés par la Sagi. Le groupe Vert, par la voix de Romain Paris, déposa un voeu pour allouer les logements selon de savants calculs au gré de la rotation des locataires : 60 % seraient destinés au logement social (type PLUS), 40 % seraient destinés au logement très social de type PLAI. Enfin, peut être pour s'assurer de la bonne gestion de ces logements, il proposait le transfert non pas vers l'OPAC mais vers la SIEMP de 30% des logements notamment afin de reloger les familles issues des squats parisiens. A noter tout de même, que René Dutrey (Vert), président de la SIEMP et 1^er adjoint au maire du 14^e, eu la délicatesse de laisser un de ses lieutenants prononcer ce voeu...certainement quelques peu gêné par ce qui pourrait ressembler à un conflit d'intérêts.

Cependant, Pierre Castagnou évita poliment le sujet pour déplacer le débat jusqu'au Conseil de Paris qui s'est tenu lundi 26 septembre 2005. Les dissensions naissantes sont alors allées jusqu'à un affrontement entre PS et groupe Vert sur ce sujet (Journal Le Monde 28/09/2005 p/11). Témoin de la gravité de la mésentente, Christophe Girard (une des figures de tête du groupe Vert, adjoint à la culture auprès de la B Delanoë) annonçait Mardi son départ du groupe Les Verts (Journal Métro 28/09/2005 p/6)...

Le voeu reste, quant à lui, non tranché puisque renvoyé aux calendes grecques, laissant planer encore ce risque de désertification des classes moyennes.

L'Est de notre arrondissement --où se trouve les logements de la SAGI concernés par ce transfert de gestion -- étant déjà très dense en termes de logements sociaux (> 40% voire >90% dans certaines zones), ce voeu ne va t'il pas dans le sens d'une ghettoïsation de ces quartiers ?

Voir aussi : SAGI vs Mairie de Paris

Après cette visite de nos immeubles dégradés, il convient de voir ce qui est fait pour enrayer l'habitat insalubre. N'oublions pas, que le problème des logements insalubres ne date pas d'hier, ni depuis les incendies meurtriers de cet été, ni depuis 2002 où la liste a été faite. On pourrait aller jusqu'à dire que ce chiffre est faible, puisque le problème à Paris se pose depuis des siècles, avec les premières considérations par les pensées hygiénistes du 19e siècle, suivi des modifications haussmanniennes, et pour le 20e siècle des premiers logements sociaux des années 10, suivi des crises du logement des années 30 puis 50, et de la suppression des îlots insalubres des années 70 (dont Montparnasse en est le meilleur exemple, en remplaçant ce qui était certes insalubre mais en défigurant ce quartier). Autant dire que l'arsenal législatif est étoffé depuis les incitations fortes à la réhabilitation jusqu'à la loi Vivien (1970) permettant l'expropriation des habitations insalubres.

L’expropriation comme unique solution ?

Si l'application de la loi Vivien renforcée par la loi SRU (solidarité et Renouvellement Urbain) permet l'expropriation des propriétaires d'immeubles insalubres, qu'ils soient personnes physiques ou morales,  l'expropriation n’est pas l’unique solution. Pour exemple, lors du dernier conseil d'arrondissement du 14e, Pierre Castagnou soulignait le besoin de renforcer et d'augmenter les procédures d'expropriation. Conséquence des expropriations et des préemptions : sur la liste des immeubles insalubres, déjà 423 de ces immeubles appartiennent à la ville de Paris, qui se montre donc être le pire de ces propriétaires en étant incapable(a) de réhabiliter les immeubles au même rythme qu'elle les acquiert. Pour compléter, rajoutons juste que le 8, rue du Roi doré, où périrent 7 personnes alors qu'il n'y avait pas même d'extincteur, appartenait à la ville de Paris et était géré par la SIEMP(b) dont René Dutrey (notre adjoint au maire du 14e) est le président... ce qui explique la colère(c) à son égard de certaines associations pour le logement des plus démunis. Notons d 'ailleurs qu'une demande d'enquête administrative est en cours.

Lenteur des réhabilitations

Une manne d'argent issue des droits de mutation a pourtant coulé à flots dans les caisses de la Mairie depuis quelques années, et risque de disparaître (puisqu'elle est liée au volume des ventes et au prix d'acquisition des logements, qui devraient tous deux fortement baisser voir article). Ce serait cependant faire un mauvais procès que d'en déduire une absence de volonté pour éradiquer l'insalubrité en omettant le problème du relogement. Car la présence d’occupants, et des squatteurs non relogeables en particulier, est responsable de la lenteur de ces réhabilitations de l’aveu même de René Dutrey.

Clarifier les discours face aux squats

Comment ne pas exprimer sa compassion envers les personnes expulsées? Car il convient évidemment de reloger les locataires victimes de cette insalubrité, mais comment justifier la priorité d’attribution de logements sociaux données aux squatteurs face aux 102000 personnes qui attendent des années l’attribution d’un logement en suivant une procédure ordinaire? Il convient aussi, sans jeter l'anathème sur eux, de noter que les squatteurs le sont car ils sont, pour la plupart, étrangers en situation irrégulière, et donc dans l'impossibilité d'obtenir un logement. Cela renvoie au vaste débat sur l'immigration, impossible dans notre pays puisque pollué par les positions des extrêmes de droite ou de gauche. Pourtant l'ambiguïté des discours sur les squats et sur les sans-papiers, au détriment d'une fermeté et d'une clarté, est la première responsable du maintien et de la création de ces squats au risque de les transformer en pièges pour ceux qui les occupe. La décision d'expulser ces lieux présentant de réels dangers est donc la marque d'une prise de responsabilité.

Et face aux marchands de sommeil

La protection du locataire dans le droit français, et notamment de son maintien dans les lieux en cas de non-paiement du loyer, a pour effet négatif de marginaliser les catégories ne pouvant présenter l'ensemble pléthorique de garanties demandées par le secteur privé lors de la location d'un logement. Contraint de se replier vers le logement social où les demandes sont déjà en surnombre, le locataire échouera sur un marché parallèle dans l'attente de ce logement social. Marché parallèle où le loyer majore très fortement le risque d'insolvabilité, alors même que le logement aurait du mal à se placer sur le marché « normal » de la location de par son état.

L'insalubrité n'est pas la cause de ce marché mais une conséquence: l'entretien n'étant synonyme que de coûts non rentabilisés dans un marché étroit, il est non utile. Ainsi il est vain de vouloir éradiquer le marchand de sommeil en luttant contre l'insalubrité puisque ce marché s'auto-alimente en nouveaux logements. (et ce tant qu'il restera des personnes peu scrupuleuses). Des options sont possibles pour rompre ce cercle vicieux :

- créer autant de logements sociaux qu'il y a de demande ( avec quel argent ? où créer 100000 logements à Paris ? avec quel impact sur le parc immobilier restant ?)

- modifier la régulation du marché locatif en désserant la protection du locataire mauvais payeur

- éventuellement pénaliser la pratique des marchands de sommeil (avec les difficultés que cela entraîne, sans rompre le cercle vicieux, mais un certain nombre d'outils juridiques existe déjà à cet égard)

L'insalubrité n'est donc pas un fait nouveau, et ne se résoudra pas sans un volontarisme fort capable de briser la culture de la misère dont se nourissent pécunièrement certains et idéologiquement d'autres.



 

(a) depuis 2002 seuls 6 immeubles sur les 423 ont été réhabilités, 12 autres devraient l’être dans les mois qui viennent.

(b) SIEMP : Société Immobiliere à Economie Mixte de la Ville de Paris créé en 2002, ayant pour objectif de gérer par bail emphytéotique les logements insalubres et de les réhabiliter.

(c) Les verts étant notamment personna non grata lors des manifestations du 3 septembre organisés par des associations telles que DAL.

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  Les 41 rue Maurice Ripoche et 24 rue de Plaisance nous seront restés fermés. Cependant l’état des façades donne une idée de ce que l’on pourrait voir à l’intérieur… des fenêtres sont d’ailleurs manquantes, remplacées par de simples grillages.
• Enfin, 82 rue hallé, ravalement extérieur récent, ravalement intérieur pas trop vieux non plus, seule l'absence de l'électricité dans les parties communes nous a gêné lors de cette visite, ce qui tenait plus d'un défaut de courant très ponctuel que d'un grave dysfonctionnement. Serait-ce là le premier des bâtiments déclarés insalubre qui aurait été rénové, soit par injonction faite au propriétaire, soit par une action plus vigoureuse par la Mairie ( ...commentaires si info) ? Sur les 7 immeubles que nous venons de voir, 1 seul aurait réellement fait l'objet de réhabilitation? Pourtant, l'éradication du logement insalubre était annoncée sur la mandature de la nouvelle Mairie. A mi-mandat, le bilan semble encore mince.

Suite aux tragiques évènements qui ont secoué paris cet été, une liste de 1036 immeubles insalubres ou dégradés dans Paris était publiée sur la base d'une enquête menée en 2002 par la Mairie de Paris. 7 de ces immeubles sont situés dans notre arrondissement, et particulièrement dans des quartiers dont la cote ne cesse de monter. Certains tombent clairement à l'abandon, pour d'autres des efforts sont perceptibles. Nous vous proposons de découvrir une face sinon cachée, du moins peu visible du 14^e en vous faisant la visite de ces immeubles...

Commençons au 18 rue Cels. Il serait bien difficile de prime abord de distinguer cet immeuble des autres de la rue Cels. Sa façade sur rue laisse penser qu'un ravalement a été effectué dans les 10 dernières années. Il faut donc rentrer dans cet immeuble pour découvrir l'ampleur du problème. Son couloir étroit dessert plusieurs logements, un escalier puis une arrière cour à partir de laquelle on accède à un autre bâtiment, qui se trouve dans le même état. Les 2 bâtiments représentent un ensemble de 20 logements. Peintures écaillées, salissures omniprésentes, toilettes communes à la turque dans un état pitoyable, myriade de câbles électriques : cette adresse étant classée en « immeuble dégradé » laisse présager de l'état catastrophique de ceux classés en « insalubres ».

 

 

 

 

Quelques centaines de mètres nous séparent du 17 rue de la Sablière. Il sera difficile de nous faire une idée, l'accès reste impossible. Pourtant 2 plaques d'avocat sont sur la façade.. profession généralement peu encline à utiliser des lieux dégradés ... Cependant, un autre bâtiment situé à l'arrière est probablement celui concerné par le classement en dégradé.

 

130 rue du château. Il aurait pu s'agir d'une villa typique de notre arrondissement... Son état n'a guère évolué depuis des années. L'adresse est squattée (a priori) constamment, bien que le nombre de boites aux lettres soient en diminution depuis quelques temps. Des échafaudages sont pourtant installés dans la cour depuis quelques mois, signes de travaux ? Aucune présence de description de travaux, pourtant obligatoire, ne peut le confirmer.

 

Depuis quelques semaines un grand nombre d'habitants de l'ouest du 14ème arrondissement se pose des questions sur une succession de courriers émanant de différents organismes de bailleurs sociaux: En effet une guerre est déclarée entre la SAGI et la Mairie de Paris. Le sujet est chaud puisqu'il s'agit du transfert de la gestion de plusieurs milliers de logements, pour la plupart en logements intermédiaires, de la SAGI (Société Anonyme de Gestion Immobilière) vers l 'OPAC (Office Public de l'Aménagement et de la Construction.)

Dans le 14ème, c'est plus de 5600 logements qui sont gérés par la SAGI dont environ 40% devraient dès le 1er janvier 2006 passer sous contrôle de la Mairie.

Un contrôle différent

Afin de cerner les enjeux il est important de comprendre le fonctionnement de ces organismes :

- La SAGI, créée en 1930, est une SEM (Société d'économie Mixte) détenue à 40% par la mairie de paris et à 60 % par Perexia (entreprise privée détenue en partie par les caisses d'épargne). Elle est donc autonome et non contrôlée par la mairie qui y est minoritaire. Elle a été constituée en 1930 avec pour objectif de construire des logements pour les classes ouvrières et de gérer ces logements en gardant toujours un but social, et ce dans un contexte de crise de logement qui frappait alors Paris. La SAGI a construit ces logement sur des terrains appartenant à la mairie de paris et après une concession de 75 ans (55 ans, puis renouvelée de 20 ans), se voit retirer la gestion. Pourtant, cet organisme a fait preuve d'une bonne gestion et peut se féliciter d'une forte proportion de locataire content de sa prestation (92 % des locataires du parc de 1930 sont satisfaits de l'état général des immeubles) (1). Les services y sont meilleurs que ceux de l'OPAC avec une très bonne maîtrise de coûts et un ratio entre personnel et locataire plus élevé que l'OPAC.

- L'OPAC est dirigée par un conseil d’administration (2) désignée par la mairie de Paris, le Préfet et des membres professionnels. L’influence de la mairie en place est prépondérante sur la politique d’attribution des logements et sur la destination du logement (logement intermédiaire destiné aux classes moyennes ou logement social pour les plus démunis).

Avec des attributions de logement plus dépendante du politique

De façon objective, on peut s'inquiéter de voir l'attribution de milliers de logement venir dans l'escarcelle du pouvoir politique. Bien que la transparence sur l'attribution de logement soit un leitmotiv de la mairie, les faits ne sont pas toujours liés aux paroles. Il suffit pour s'en convaincre de prendre les dernières révélations(3) sur l'appartement HLM de 5 pièces dans le 9ème de Valérie Lang, fille de Jack, et de son conjoint (euh non pas d'enfant..) ou l'attribution de l'appartement en HLM de Patrick Dupont, ami de la mairie, pour un loyer de 340€ ( pas cher le 40m² !) dans le Marais alors même que celui-ci était en train de concourir (en étant payé 80 000 €) dans une émission télévisée agricole débilisante .

Concernant la SAGI, son processus d'attribution a, quant à elle, été à plusieurs reprises approuvé par la Mission Interministérielle d'Inspection du Logement Social.

Et un risque pour les classes moyennes …

Si la mixité sociale demeure un impératif pour faire vivre le quartier on peut s'inquiéter de la disparition de la classe moyenne dans ces quartiers (voir article immobilier) car s'il est annoncé par la Mairie que les logements restent dans l'immédiat en catégorie intermédiaire, on peut légitimement se poser quelques questions sur la pérennité de ce choix puisqu'une partie de la majorité municipale, et notamment les verts, réclament(4) le reclassement en logements sociaux de ces logements.

Malgré les inquiétudes des salariés de la SAGI et de ses locataires, le transfert sous l'OPAC sera a priori effectif le 1er janvier 2006. La SAGI a cependant déposée un recours gracieux le 2 juin 2006 auprès de la Mairie de Paris, dont les chances d'aboutir restent faibles. On ne peut donc que regretter que ce transfert de gestion, éminemment politique puisque la prise de contrôle de ces logements apparaissait déjà dans les programmes(5) du PS en 2001, se fasse en dehors de toute concertation et de façon unilatérale. Il conviendra à tous de veiller à ce que la transparence sur les attributions des logements ne soit pas un leurre, que la qualité de service soit maintenue, et que la destination en logement intermédiaire soit conservée.

1) Etude IPSOS commandé par la SAGI - http://www.sagi-immo.com
2) http://www.opacparis.fr/opac/hommes/conseil/composition.htm
3) Valeurs Actuelles du 15/07/2005
4) Voeu déposé par le groupe vert les 23/24 mai 2005
5) Parti socialiste - Fédération de Paris ; Projet Municipales 2001 - 

[1/ 2 ] Jusqu'où la hausse ?