Paris XIV (75014)

Œuvre de clarification pour les administrés selon certains, dépeçage en règle pour faute de proximité avec les opposants lorsque ceux-ci étaient aux affaires selon d’autres. Nous avions évoqué à plusieurs reprises en 2005 les débats qu’avait suscité le transfert  d’une partie des logements gérés par la SAGI (Société Anonyme de Gestion Immobilière) à d’autres sociétés d’ économie mixte (SEM). Désormais, le dernier opus a été scellé par un revirement de cap de la mairie et une sortie totale de la ville de Paris dans le capital de la société. 

Objet de crispation des dernières élections municipales, le logement social reste un sujet particulière chaud, d’autant plus que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Une des ambitions de la mairie actuelle était la prise en main de nombreux logements sociaux gérés par des sociétés d’économie mixte présentant la particularité d’être majoritairement détenus par des fonds privés. La Ville de Paris affichait dès lors l’objectif de devenir majoritaire dans plusieurs SEM ( dont entre autres 3F, RIVP, SAGI ) afin de devenir décisionnaire sur l’attribution et la destination des logements, notamment pour appuyer sa volonté de mixité sociale.  Autre objectif affiché, être responsable aux yeux des locataires pour qui la situation pouvait être confuse.

Dans cette optique, la ville est montée sans encombre dans le capital de plusieurs sociétés telle la RIVP, mais s’est trouvée confrontée à plus de réticence pour la SAGI. Et pour cause, malgré le très haut niveau de satisfaction des locataires, le transfert de la gestion par d'autre SEM pour plusieurs immeubles a été décidé par la mairie de façon unilatérale pour le 1^er Janvier 2005. Dès lors, face à une fin inéluctable, les conditions se sont fortement dégradés dans de nombreux immeubles gérés par la SAGI.

Après être monté dans le capital un accord semble avoir été trouvé pour que la ville en sorte complètement : Dépeçage, le mot est lâché par l’opposition mais, malgré un maire qui le nie, son premier adjoint le revendique. Car alors que la SAGI disposait de plus de 16000 logements, au gré de jeux capitalistiques, celles-ci a été amené à se séparer de l’intégralité des biens d’habitation qu’elle gérait. La plupart de ses logements sont repris par l’OPAC et la RIVP. Au passage, plus de 1400 logements, dont 775 dans le 14^e, sont vendus à la société d’HLM la Sablière, filiale de la SNCF.  L’argument lâché sans sourciller est une meilleure défense des locataires qui pourrait craindre une vente à la découpe. Or les immeubles en question sont des immeubles d’habitation régis par des conventions passées avec la ville, et qui pour certaines viendront à échéance en 2029.

Alors qu’une autre filiale de la SNCF procède à des augmentations sans précédents sur les loyers à vocation sociale (1 rue de Gergovie, 14^e, +200% en 6 ans) , d’autres élus pourtant de la majorité municipale regrettent que le choix se soit porté sur La Sablière , «  il y a des bailleurs un peu plus sérieux » (1^er adjoint au maire du 12^e) . Qu’importe, notons tout de même au passage qu’afin de boucler son dernier budget en année pleine, budget qui n’aura jamais été aussi serré, la ville empoche 185 M€ sur la cession de 8 immeubles dont ceux du 14eme.

Depuis le 1er novembre, locataires en difficultés de paiement de leur loyer ne sont plus expulsables en raison de la trêve hivernale qui prendra fin au 15 mars. Le bilan sur l'année 2006 peut être tirée et fait apparaître dans le 14e comme sur le reste de Paris une augmentation du nombre d'expulsions par rapport à 2005 ( +25% dans le 14e contre +50% dans Paris). Mais, il est aussi à comparer avec le nombre d'expulsions dans le reste du pays,  qui a vu une augmentation constante entre 1999 et 2004, et a commencé une décrue en 2005.  Raison principale de cette montée du nombre d'expulsion, l'augmentation du coût du loyer et de l'effort nécessaire pour le logement dans le revenu des ménages parisiens (27,4%). Dans le 14e, ce sont 51 expulsions effectives qui ont eu lieu pour 83 décisions de justice. (contre 43 expulsions effectives sur 65 décisions de justice en 2005 pour le 14eme). Les tribunaux auraient été saisi de plus 400 dossiers, dont nombre d'entre eux auront pu être résolus à l'amiable. Si les décisions d'expulsion sont en baisse au regard des aides spécifiques et des politiques de prévention organisées depuis l'état jusqu'aux bailleurs sociaux, en passant par la ville, l'exécution des décisions de justice sont cependant mieux appliquées. Cette plus grande proportion de décision appliquée a pour objectif de contenir le coût des indemnisations versées aux bailleurs après qu'une décision de justice ait été prononcé en leur faveur et que l'occupant reste en place. Les fonds d'indemnisation prélevés sur les caisses de l'état ont en effet explosé entre 1992 et 2005 de 137% ( var 2005/2002 + 49,3%).

Alors qu'une expulsion est souvent vécue comme un drame tant pour les occupants que pour le bailleur lorsqu'il s'agit d'un particulier, et que celle ci a un coût pour la société, faut il pour autant rendre le droit au logement opposable devant les tribunaux? Comment mettre au même plan les droits-libertés à de nouveaux droits-créances que la société érigerait sans pouvoir en assumer ni les moyens ni les conséquences ? Car s'il serait bien impossible de fournir un logement à Paris pour n'importe quel demandeur alors que certaines familles en attendent depuis souvent des années, l'image d'un appel d'air serait donné à tous les désireux de la terre. Plutôt que de gérer les plus démunis, les villes seraient confrontées à de nouveaux enjeux que l'on peut rapprocher avec d'autres tentatives : au début du 19e siècle, le Royaume-Uni édictait les 'poor laws' obligeant les collectivité locales à prendre en charge les pauvres se trouvant sur leur sol. Résultat : les villes prirent toutes les mesures d'entrave aux libertés de circulation et d'habitation afin de repousser les pauvres chez d'autres...

La vente à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude.

Nous abordions il y a peu l’état des ventes à la découpe dans le 14^e, avec un angle de vision légèrement différent de celui souvent servi. L’incertitude planait alors notamment sur de grands ensembles appartenant à la société foncière GECINA, situés rue du commandant Mouchotte. Alors que les négociations avaient été entreprises entre Ville de Paris et la la Gecina, cette dernière avait alors décidé de ne plus procéder à la vente de cet ensemble. Ce volte face contrecarrait le recentrage d’activité de la société en question, et notamment du désengagement du foncier locatif d’habitation après les modifications au sein de son capital. Depuis lors cependant, des pourparlers semblent avoir engagés entre la Gecina et la mairie sur d’autres adresses. La ville de Paris a ainsi jeté son dévolu sur le 36/38/40 rue Cabanis, grand ensemble de 47 logements construit en 1966. Situé dans le quartier Montsouris, l’acquisition par la ville, à travers notamment l’OPAC, de cet ensemble permettrait de rééquilibrer, en l’augmentant, la densité de logement sociaux dans ce quartier du quatorzieme qui ne compte que 10% de logements sociaux. L’arrondissement compte, rappelons le, d’ores et déjà, plus de 20% de logements sociaux tel que le quota fixé par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) , mais ce, au niveau d’une ville. 

Concrètement, la reprise par l’OPAC se fera  la  date du 18/12/06 au terme d’une cession d’un montant de 18 ,7 millions d’euros. S’ensuivront des travaux sur une période de six mois pour un montant avoisinant le million d’€. L’ensemble des logements seront donc conventionnés selon les règles du logement social, soit en PLUS ( à usage social) soit en PLAI ( très très social, intégration). Le loyer actuel moyen des appartements est de 14,78 €/m² et sera donc baissé à 6,32 €/m² ( voire 5,63 €/m² pour le PLAI) pour les personnes étant sous le plafond de ressources (Il est à comparer à la moyenne des loyers variant de 20 à 22 € dans le 14eme arrondissement.) Et cela sera surtout destiné aux locataires actuels, dans la mesure où seuls 5 logements sont vacants.

Car c’est bien là que le bât blesse ! Pour 20 millions d’€, la ville ne crée dans le cas de ce rachat que 5 logements sociaux pour les demandeurs, dont notre arrondissement en compte déjà plus de 5500. Pour les autres, la sécurité de ne voir leur loyer augmenter que modéremment et le maintien dans les lieux devient un droit inaliénable. Sur la quarantaine de foyer, 25 se déclaraient relativement inquiets au vu d’une vente à la découpe. Les voici rassurés, car désormais ils font partie, et ce quels que soient leurs revenus, du parc social de la ville où le taux de rotation moyen y est de 2,5%  laissant la perspective de libérer des logements pour les demandeurs qu’à long, voire très long terme.

Si les ventes à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude, pour d’autres , il est un moyen d’affirmer que le politique à travers des pouvoirs publics peut prendre le dessus sur un marché presque libre, celui du logement. Le contribuable parisien y participe en achetant 47 logements à un prix moyen de 380 000 €.

Pascal

à voir également:

les ventes à la découpe dans le 14e [1/2]

les ventes à la découpe dans le 14e [2/2] 

Logement social [1/2]: la situation dans le 14eme

Logement social [2/2]: au delà des 20% ?

En 1816, Céleste Buisson, épouse de François-René de Chateaubriand, entreprend la création d’un institut à destination des femmes veuves victimes de la révolution et des prêtres âgés ou infirmes. Son Infirmerie prend jour en 1819 et est dédié à la duchesse d’Angoulême, fille de Louis XVI, Marie Thérèse. Dès lors les Chateaubriand acquièrent jardins et parcelles pour constituer une véritable maison de retraite pour les ecclésiastiques.

Histoire de la Maison de retraite Marie Thérèse

Après leur exil forcé (à Aulnay) qui prit fin à la chute de l’empereur, ils s’installèrent en 1818 dans ce hameau alors aux portes de Paris et y vivront pendant 28 ans dans un bâtiment aujourd’hui disparu, proche de cette institution. C’est ici notamment que Chateaubriand rédigea une grande partie de ses «mémoires d’outre tombe». Aujourd’hui encore, destiné à accueillir les prêtres âgés et malades, la maison de retraite Marie Thérèse reste un havre paix. Mme de Chateaubriand fit don de son œuvre à l’archevêché afin que son œuvre lui survive et perdure. Cette infirmerie fut remaniée à plusieurs reprises. Bien que le bâtiment en résultant ne présente effectivement que peu de valeurs architecturales, hormis son clocher et une chocolaterie, petit atelier installé par Mme de Chateaubriand pour couvrir une partie des frais, l’infirmerie présente néanmoins quelques intérêts historiques. Sa chapelle de style néo-classique est notamment visitable lors des journées du patrimoine. Si une majeure partie de cet intérêt historique est lié au mobilier – deux tableaux dont l’un de François-Pascal-Simon Gérard et une statue de la vierge -- , il n’en reste pas moins que Mme de Chateaubriand repose elle-même derrière son autel, avec une simple plaque à sa mémoire.

Un projet immobilier pour financer de bonnes oeuvres

Aujourd’hui cependant le diocèse de Paris est confronté à un problème de vétusté d’un certain nombre de ces installations et doit envisager leur modernisation. Les fonds nécessaires étant conséquents, celui-ci a décidé de financer les travaux nécessaires en faisant appel à un promoteur, la Cogedim, par la construction d’un bâtiment de rapport. Disparaîtrait alors totalement le bâtiment Saint-Jean construit en 1852. L’opération s’orienterait vers la construction de logements, en faisant cependant appliquer les quotas de caractère social qui incombent aux surfaces construites. Les fonds que permettraient de lever cette opération assureraient alors un financement des réhabilitations nécessaires sur les autres bâtiments. Les bâtiments prévus utiliseraient les droits à construire procurés par les surfaces de jardins, et se tiendrait en lieu et place de cette infirmerie. Un dépôt de permis de démolir et de construire a été enregistré en Décembre 2005 et est actuellement en cours d’examen. Bien que basé sur deux immeubles de 6 étages, condition nécessaire pour apporter les fonds requis, le projet déposé prend en compte une esthétique respectueuse des bâtiments environnants. Fini le temps des années 1960 où les bâtiments se devait d’être uniquement « pratique », finies les années 1980 où le Modernisme autorisait des paris architecturaux hasardeux qui se sont souvent révélés erronés. Cependant les architectes des Bâtiments de France ont demandé un délai afin d’instruire le dossier, en se donnant comme date butoir le 14 mai.

Un témoignage historique

Néanmoins les associations de défense du patrimoine local, l’association d’histoire et d’archéologie du 14eme ainsi que le président de la société Chateaubriand s’opposent à ce projet au titre de la préservation du vieux paris. Le site est non classé mais a son histoire. Les jardins sont cependant répertoriés au PLU au titre des Espaces Verts Protégés. Le PLU qui devrait être voté au conseil de Paris rapporte 9159 m² de jardin, établis sur un décompte du service des Parcs et Jardins de la Ville de Paris. Or les opposants à ce projet contestent ce chiffre et font état d’une différence de 1500 m² avec la réalité. La complainte fut par ailleurs reprise pas le Canard Enchaîné publié le 22/03/2006.

Pour appuyer la contestation portant principalement sur l’aspect architectural, sur l’intégration harmonieuse de ce bâtiment de 6 étage et sur la démolition de bâtiments vieux de 150 ans, est également mentionné un non respect des termes du legs fait par Céleste de Chateaubriand qui décéda en 1848. Bien que celui ci ne puisse être retenu comme un point bloquant du point de vue juridique, reste à savoir si l’aspect moral est sauf.

A la question de connaître l’avis de la mairie du 14e, Pierre Castagnou laisse comprendre que la balance reste incertaine bien qu’il affirme que, à l’heure, son « avis ne penche pas pour un avis favorable ».

Paradoxes d'une ville vivante

Dans un Paris qui se fige lentement, où la construction de logements neufs est bloquée faute de disponibilités foncières suffisantes (seulement 870 logements neufs construits en 2005 pour Paris et ses 2,3 millions d’habitants, hormis le secteur social) et où le besoin en logement est plus saillant que ces 10 dernières années, on peut souligner le paradoxe entre ces positions. De même, est tout aussi paradoxale la situation du 3eme et du 4eme age pour lesquels la Ville de Paris se déclare attentive. Car il faut rappeler que, ici, l’objectif est bien de moderniser et construire 48 chambres pour des personnes qui auront passé une grande partie de leur vie au service et à l’écoute des autres. Sans faire appel à la collectivité, le diocèse compte sur ses propres ressources. Alors lorsque la suggestion est faite au diocèse « de trouver un financement ailleurs »(a) que par un projet immobilier, et notamment par la générosité de donateurs, la remarque peut être prise de façon cinglante. (nous donnerons prochainement l’état du budget d’une paroisse du 14eme pour illustrer ce point)

Quel aurait été l’esprit de Mme de Chateaubriand face à ce débat complexe ? Si la douceur de vivre et la spiritualité de ces lieux ont notamment été encensés par son mari dans ses « Mémoires d’Outre Tombe » aurait elle souhaité la préservation du vieux paris au détriment des vieux eux-mêmes pour lesquels elle fonda cette œuvre ?

Pascal

(a) reunion publique du conseil de quartier Montparnasse-Raspail 3/04/06

Importance du phénomène dans l’arrondissement

Que ce soit dans de grands ensembles immobiliers (par exemple, actuellement rue de la Tombe Issoire) ou de petits immeubles type 1890 -1900, le 14e voit de nombreux programmes se dérouler. La chambre des notaires de Paris surveille de façon continue l'ensemble des ventes immobilières et parvient à détailler les volumes liés aux ventes à la découpe. De cette analyse^(e) on parvient à détailler proportion et quantité de logements mis en vente selon ce principe sur les 8 dernières années (chiffres 2005 non disponibles). En ressort effectivement une augmentation récente, puisque plus de 500 logements sont concernés dans le 14eme, ce qui représente désormais plus d'un logement sur cinq vendus dans notre arrondissement.

Si le phénomène n'est pas nouveau, comme exposé précédemment, le nombre maximum de ventes à la découpe fut atteint sur Paris en 1997, lorsque les prix de l'immobilier furent au plus bas des 20 dernières années.

 

 

 

 

Les effets de la vente à la découpe

 

Qui plus est, la chambre des notaires note que si on compare strictement le prix au m2, les appartements vendus à la découpe sont en moyenne moins chers que les autres. Explication qui peut en être donné est le fait que les appartements à la découpe sont généralement parmi les plus grandes tailles, ayant par nature un prix au m² inférieurs aux plus petits. Le prix n'est donc que simplement en parfaite relation avec le marché.

 

Si, pour le 14eme, les ventes à la découpe représentent 21% du marché (2004), de façon plus globale, pour Paris elles représentent grosso modo 15% des ventes. Interdire comme le proposent certains ^(f), ou limiter plus encore par la législation ces ventes relève donc plus du jeu politique que d'un pragmatisme économique : en contractant l'offre de 15% sur un marché déjà exsangue, et où les prix sont tirés vers le haut faute d'adéquation entre la demande et l'offre, nul doute que les prix ne cesseront de monter.

 

Mais ce ne serait évidemment pas le seul effet. Alors que le logement de façon plus global souffre de pénurie, ce serait également donner un signal fort aux investisseurs institutionnels afin de les dissuader complètement d'investir dans des constructions de logements. Pour eux, ces actifs seraient immobilisés ad vitam aeternam sans possibilité de s'en désengager^(g).

 

Enfin, ce n'est évidemment pas sans conséquence sur la population de l'arrondissement. Ce n'est pas là une question de mixité sociale, (seuls les revenus > 5300€/mois sont concernés) mais une question sociologique. Le bobo est remplacé par le petit propriétaire, certainement bourgeois lui aussi mais probablement moins bohême.

Pascal.

 

 

 

(e) Dossier émanant de la Chambre des Notaires de Paris

(f) Blog de Dominique Strauss Kahn

(g) Fédération Locataires Westbrook

Le 6 Mars prochain aura lieu une réunion ^(a) organisée par la Mairie du 14eme sur un sujet sensible que sont les ventes à la découpe. L'invitée sera Marie-Noelle Lienneman, ministre déléguée au Logement de 1992 à 1993 puis secrétaire d'Etat au Logement en 2001-2002, qui exposera la façon préconisée de lutter contre ce phénomène.

Ce système de vente par appartement d'ensemble immobilier est depuis quelques temps la cible de nombreuses attaques venant de la classe politique comme de la société civile. Objet d'une importante médiatisation, ce principe est fortement décrié compte tenu du nombre de personnes concernées et de leurs particularités. Notre 14eme arrondissement voit tout particulièrement ce mécanisme de ventes immobilières. Sans tomber dans un manichéisme, quels sont les effets réels des ventes à la découpe ?

Les ventes à la découpe, kezako?

Nombre de grands investisseurs telles assurances, banques ou mutuelles disposent d'un parc immobilier conséquent, et notamment sur Paris. Ceux ci n'étant pas soumis aux mêmes aléas que les personnes physiques, ont conservés longtemps dans leurs actifs ces biens immobiliers. Or la chute de l'immobilier des débuts des années 90 a démontrée la fragilité de ces actifs, les poussant à réduire leur exposition au marché immobilier. Est donc apparue dès les années 90 une vente massive de ces logements.

Le principe appliqué à la vente est bien sûr dès le début en respect avec les obligations légales, autorisant tout propriétaire à ne pas renouveler un bail pour effectuer une vente, et donnant un droit de préemption à son locataire. Mais la hausse de l'immobilier a modifié la donne et transformé ce qui pouvait paraître pour le locataire souvent comme une aubaine parfois en véritable calvaire. Les prix actuels sont effectivement devenus prohibitifs pour la plupart des locataires. Toutefois cela n'a pas toujours été le cas. On peut citer par exemple^(b) un programme de vente à la découpe en 1998 rue du commandant Mouchotte où 35 à 45% des locataires ont exercés leur droit de préemption pour acquérir leur logement à 2300 €/m², ce qui en laisserait plus d'un songeur aujourd'hui. Plus proche mais toujours bien visible, le panneau publicitaire de la GEMCO Avenue du Gal Leclerc annonçant des appartements à 4400€/m². Aujourd'hui, avec une hausse de l'immobilier portant le prix moyen du m² à plus de 5500 €, ce même phénomène de ventes à la découpe catalyse désormais toutes les attaques contre ce qui est appelé spéculation immobilière.

Une législation déjà étoffée

Pourtant, la législation n'a cessé de s'alourdir afin de protéger les locataires contre ce type de vente: Désormais tout locataire invalide de façon importante ou qui aura 75 ans révolus d'ici la fin du bail peut rester occupant. De plus, est protégé tout locataire aux revenus inférieurs à 100 % du plafond du PLI (prêt locatif intermédiaire), donc qui gagne moins de 5 300 € par mois pour un couple sans enfant et 6 300 € pour un couple avec deux enfants^(c). Effet pervers inéluctable, mieux vaudrait pour un propriétaire institutionnel ne jamais louer aux personnes aux revenus modestes, ou à des personnes âgées et handicapés au risque de ne pas pouvoir disposer de ses actifs...un comble.

Face à cette législation, des groupes spécialisés ont investi cette activité de réhabilitation, de commercialisation et de traitement très juridique de chacun des dossiers. Cette activité étant souvent bien éloignée du périmètre d'activité des propriétaires des ensembles immobiliers, cette vente leur est souvent déléguée. Certes, parfois leur agissement sont bien à la limite du droit mais leur plus grand tort serait d'avoir une rentabilité très importante, d'être bien souvent d'origine américaine mais surtout d’oser s'attaquer à des locataires ayant des revenus de plus de 5300 €/mois… Même en éprouvant toute sympathie avec Jeanne Moreau ou Lionel Jospin, on peut se douter que l'écho médiatique serait bien moindre si les locataires " découpés " était issus de classes plus défavorisés, et notamment avec moins d'éléments évoluant dans les sphères médiatiques.

Enfin, et c'est bien ce qui a fait réagir légitimement beaucoup de locataires, les logements avaient tendance à être vendu en premier lieu (avant réhabilitation, marketing, commercialisation) à ces intermédiaires pour des prix souvent inférieur au prix du marché. Ces locataires, parfois non informés du changement de propriétaire, ne le découvrait que lors de la vente par morceau effectuée par ce même intermédiaire. Bien sûr cette vente où la préemption du locataire était applicable se faisait une fois la marge prélevée, à des prix bien supérieurs aux prix initiaux. Une proposition de loi a été adoptée le 16/06/2005 afin de rendre ce mécanisme impossible puisque si l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le locataire doit être informé des conditions de vente de son logement par le vendeur et acheter directement auprès de lui - en principe avant que l'acquéreur impose une plus-value supplémentaire -. Il est à noter que, à ce projet de loi qui semble répondre au problème posé par les ventes à la découpe, le groupe Vert dont fait partie notre député Yves Cochet --11e circonscription (Plaisance / Petit-Montrouge)-- a voté contre.^{(d )} Principale demande des opposants à ce texte, que la décision revienne entièrement aux collectivités locales en émettant un permis de diviser comme il existe un permis de construire.

(a) Salle des mariages, 19 h, 6 mars 2006

(b) Groupe Ad Valorem

(c) Agence Départemental d’information sur le logement de Paris

(d) La tribune

Vile politique…
Cette manifestation faisait suite au CICA (Conseil d’information et de consultation des Associations) du mois de décembre et surtout au précédent conseil d’arrondissement. En effet, la question du logement y était abordé avec la demande expresse du groupe Les Verts pour que soit inscrit à l’ordre du jour la question des proportions de logements à destination très sociale (PLAI). Ce débat ouvert sous la forme d’un vœu permet à un maire d’arrondissement de soumettre l’avis d’un conseil d’arrondissement au maire de Paris qui l’examine alors au Conseil de Paris. Mais ici, dans le 14e, où notre maire d’arrondissement est de la même obédience que le Maire de paris, il semblerait que ce soit plus un moyen pour une composante verte de la majorité municipale de pousser le Maire dans ses retranchements. Sur le fond, l’ensemble de la majorité municipale s’est accordée pour augmenter la proportion du logement très social au détriment du logement intermédiaire. Cela n’empêcha cependant pas René Dutrey (Les Verts) d’annoncer le dépôt d’un nouveau vœu au nom de son groupe et ce pour un futur conseil d’arrondissement, dans le sens de la surenchère. Le conseil d’arrondissement deviendrait-il une antichambre des manœuvres politiques, dans le sens ou un clash au sein de la très plurielle majorité municipale avait déjà été provoqué par le groupe Les verts au conseil de Paris du 26/09/2005 sur un sujet très proche (la création de 1500 logements d’urgence) avec l’appui de l’UMP ?

Et politique de la Ville
Le sujet, pourtant délicat, concerne la vie de dizaines de familles dans notre arrondissement. Comment les loger et comment proposer des solutions sociales intelligentes et financièrement équilibrées ?
Pour comprendre la difficulté, il est nécessaire de rappeler que partout en Europe, les demandes d’asile sont en diminution, partout sauf pour la France où la demande continue de croître. Conséquence d’une stabilisation et d’une amélioration des conditions politiques dans de nombreux pays et de l’avance des libertés (loin des litanies sur l’entropie du monde assénées continuellement pour soutenir la nécessaire culpabilité de chacun d’entre nous), les réfugiés politiques sont moins nombreux mais pas les réfugiés économiques. L’île de France accueille 50 % de ces nouveaux venus. Et la moitié d’entre eux viennent à Paris intra-muros. Cela implique que 3.5% de la population française (les parisiens) supporte le poids de 25% de l’immigration. Réfléchir sur le sujet renvoie au vaste débat sur l'immigration, impossible dans notre pays puisque pollué par les positions des extrêmes de droite ou de gauche. Les raisons de cette concentration sur Paris sont multiples: a) l’existence de fortes communautés rendent possible la digestion de nouveaux venus. b) le fort gradient des aides entre Paris et les départements voisins, puis entre l’île de France et la province joue le rôle d’un mirage vers lequel se dirigent les personnes en question.

Harmoniser les différences de traitements est un moyen de répartir. Mais lorsque la Mairie prend des positions politiques très marquées de défense de sans-papier, et d’augmentation des aides à leur égard, elle incite ces populations à venir intra-muros. Leur proposer un logement en petite couronne ou en grande couronne se heurte à un écueil tant la protection affichée par la mairie de Paris leur paraît nécessaire. Augmenter continuellement le niveau d’aide permet d’avoir certes bonne conscience, mais ne résout pas le problème de la saturation de Paris et de l’Ile de France en logement d’urgence. Le bon sens serait peut être de répartir différemment le logement d’urgence sur les métropoles de province, en ne faisant pas de la surenchère sociale un outil politique aux effets néfastes.

Pascal

Certes, le problème de ce marché segmenté en 2 fractions distinctes est fortement lié à l'offre de logement. Ce qui est rare est cher. Pour une ville de 133 800 habitants comme le quatorzième, notons que, dans le secteur marchand, seuls 3 programmes immobiliers neufs^(e) sont en cours. Soit autant de logements créés que dans une très petite ville de province (moins de 40). Pourtant quelques disponibilités foncières existent, mais bloquées d'une part par des contraintes urbanistes et environnementales grandissantes et parfois peu logiques^(f), et d'autre part par les réserves allouées au secteur social ^(g).
Cette pénurie dans le locatif privé renchérit les prix alors même que les dispositions de la Ville de Paris sur le logement social s’évertuent à tirer les prix vers le bas en augmentant continuellement les proportions de logements très sociaux (PLAI) au détriment logements intermédiaires (type PLI). En résulte un écart grandissant entre domaine privé et domaine social.

Jusqu'où cette proportion de logement sociaux doit elle être portée ? Le 14eme a atteint 20%.
Pour Pierre Castagnou ^(h), ces 20% ne sont qu’un seuil et absolument pas un plafond. Il s’engage à en augmenter notablement la proportion sans toutefois en donner l’objectif.
Ce ratio de logements sociaux doit-il tendre comme le réclamait pour l'ensemble de l'Ile-de-France récemment Patrick Braouzec, élu PCF de Seine Saint-Denis, vers 50% à 60% des logements?
Ou doit il permettre aux classes modestes d'accéder à leur propre logement, en réinstaurant l'Accession Sociale à la Propriété (ASP) ? Cette ASP a été mise en stand-by depuis 2002 (promulgation loi SRU) dans quantité de villes et notamment à Paris. Nous avions déjà abordé ce sujet pour l'une des 2 ZAC du 14e. Depuis cette date, en effet, aucun nouveau programme n’a inséré un part d’ASP. Course au social avant tout, ce moyen pour beaucoup de ménages modestes de se constituer un patrimoine a simplement été dédaigné puisque l’ASP ne rentrait pas dans le pourcentage retenu au regard de la loi SRU. L’assouplissement de la loi SRU opéré la semaine dernière à l’Assemblée Nationale va donc dans le bon sens, puisqu’il permet de prendre en compte ces logements sur une durée de 5 ans. Bien évidemment personne ne se leurre sur le fait que cet assouplissement permet également à de nombreuses villes de ce conformer sans peine aux exigences de la loi SRU. Mais pour une ville ayant d’ores et déjà atteint ce seuil de 20%, comme le 14^e, cette inflexion dans le logement social pourrait permettre à la ville d’y poursuivre ses investissements, et de transférer une partie de son parc immobilier vers l’ASP. En gardant une proportion stable de logements sociaux, un moyen existe donc de promouvoir une mixité sociale réelle, loin de la sédimentation actuelle des très aisés et des très aidés.

Pascal

(e) Programmes de construction neuf dans le privé
Rue Boulard, Le carre daguerre
Réhabilitation Angle Bd Saint Jacques-Rue Dareau
Avenue Reille, le Villa Diana
(f) urbanistes avec notamment un blocage d'un PLU sur 5-10 ou 15 an, ou environnementales comme certains terrains coincés entre 2 immeubles de 6 étages ne pouvant être construit intelligemment par un effet de COS.
(g) obligation générale de 25% de logement social pour tout nouvel ensemble supérieur à 1000m², avec localement des obligations de 50% à 100% en destination sociale.
(h) Conseil d’arrondissement 16/01/2006

Avec 18000 logements sociaux, le 14e est conforme aux objectifs de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) en ayant un taux de logement sociaux tout juste supérieur à 20%^(a). Le nombre de demandeurs de logements sociaux ressort en début d'année 2006 à 4525. Contrairement au reste de Paris (hausse continue portant leur nombre à 104000), il ressort en baisse sur les 2 dernières années mais globalement identique au nombre de demandeurs de 2002.

L'attribution de ces logements est effectuée par une commission pluraliste au niveau de l'arrondissement mise en place en 2002. Celle du 14eme arrondissement s'est réunie à 13 reprises en 2005. La composition des logements, hors ceux du personnel communal, est composé comme suit :

Parmi ces logements, notons que 18 (2/3 PLUS 1/3 PLI) sont des logements neufs issus de programmes sociaux. 2006 devrait par ailleurs voir s'achever plusieurs programmes immobiliers qui devraient sensiblement augmenter cette quantité de logements sociaux neufs.

L'ensemble de ces chiffres met en exergue le problème principal du logement social, qui est une problème de rotation extrêmement faible: une infime partie des demandeurs voit leur demande satisfaite alors même qu'ils présentent lors du dépôt de dossier toutes les caractéristiques pour se voir allouer un logement social. Dans le 14e particulièrement, plus qu'un problème de quantité de logement social et donc que sa proportion, puisque nous sommes déjà à 20%, le très faible taux de rotation (de l'ordre de 2,7%) est une des causes principales de l'inaccessibilité de ces logements.

Pour comparaison, le taux de rotation dans le locatif privé sur Paris est voisin de 15%^(b), soit 5 fois plus que dans le domaine social. Cette différenciation entre locatif privé et locatif social s'est progressivement mise en place sur les 30 dernières années, pour se retrouver actuellement en 2 marchés du logement hermétiques l'un à l'autre. Comment concevoir une ville, et un arrondissement comme le 14e en particulier, où réside uniquement 2 types de populations, l'une payant moins de 10€/m² et l'autre plus de 20€/m². Ces 2 catégories deviennent non seulement étrangères mais surtout inaccessibles : l'une, sociale, car un dossier de demande est en compétition avec 53 autres^(c). L'autre, privée, où le prix exclue par lui même la frange principale des locataires potentiels.

L'absence totale de situation intermédiaire, avec des prix de location entre 10€/m² et 20€/m², empêche un parcours classique sur le marché du logement (amélioration des conditions d'habitat) et favorise bien au contraire d'une part la recherche du maintien des avantages acquis ^(d), au dépens de demandeurs en situation plus délicates, et d'autre part la course à l'obtention des ces avantages

(a) 21% sur le site de la Mairie du 14e ; taux annoncé supérieur à 20 % depuis 2000 en Conseil d'arrondissement 09/2005 ; taux annoncé à 19,6% en compte rendu de mandat 11/2005 ; Bref les chiffres varient selon le moment où ils sont donnés et selon l'assistance mais restent autour de 20%.
(b) www.Fnaim.fr

A l’occasion de la nouvelle année, la Fnaim vient de publier son analyse mensuelle de l’évolution des prix et de tirer les projections pour l’année 2006.

Cette analyse prévoit un atterrissage en douceur pour les prix de l’immobilier de façon générale avec comme base de son argumentaire une augmentation des prix au m² en 2005 toujours conséquent (+ 10.6% France entière) dans des volumes en légère progression. Bien évidemment, un Krack aurait des conséquences fâcheuses pour la FNAIM et pour les professionnels affiliés, ce qui peut retirer une part d’objectivité dans ce rapport. Pour Paris qui historiquement est en avance de phase sur le reste du pays en terme d’évolution immobilière, les volumes (nombre de transactions) sont toutefois en baisse. L’Ile de France montre ainsi un nombre de transactions en baisse de 6%, initiant une boucle conduisant à une baisse des prix. La FNAIM nous indique que l’inflexion de la hausse des prix est particulièrement forte pour Paris. Beaucoup moins médiatisé, Mr Guerin, Directeur Général de PAP (Particulier à Particulier), n’hésite pas quant à lui à donner des éléments plus précis : « Le retournement est déjà enclenché… mais il ne se voit pas encore dans les indices de prix. Depuis la rentrée de septembre, le marché immobilier s'est nettement tendu et on observe un décrochage des volumes, c'est à dire une baisse des transactions. » et de prévoir « une baisse de l'ordre de 30 à 40% étalée sur 4 ou 5 ans. ».

Que les analyses émanent de la FNAIM ou de PAP, le 14e montre sur 2005 une augmentation des prix de 10% (estimé selon l’organisme respectivement à 5971 ou 5809 €/m²). Fait nouveau du 4e trimestre 2005, le 14e devient plus cher que le 15e arrondissement, juste derrière le 16e. (Bien entendu derrière les 6e, 4e, 5e, 7e, 1er, 8e ,3e, 2e, et 16e arrondissements)

Depuis quelques temps, le marché de l'immobilier est source d'interrogation au regard de son envolée. Nous évoquions il y a deux mois notre opinion quant à une chute probable des prix. Rapporteur du sénat sur le sujet, Roger Karoutchi, sénateur des hauts de seine, publiait la semaine dernière un rapport sur une baisse probable de l'immobilier de l'ordre de 10 à 15% sur les prix dans un délai de 1 an à 1 an ½.

Alors ? Pompier pyromane ? Car la publication d'un avis officiel sur le sujet ne risque que de hâter le phénomène...

Plutôt pompier expert, car ce contre-feu peut, à travers une baisse modérée des prix, enrayer une chute plus brutale qui risquerait d'avoir un impact conséquent sur l'économie via la consommation des ménages (les hausses de la consommation de juillet --1,7%-- et août --1,8%-- sont nettement tirées par les biens d 'équipement, avec par exemple + 4% pour décoration/ameublement).

Reste à être convaincu que 5657 € n'est que 10% au dessus du prix réel du m² dans le 14^e. (prix moyen septembre 2005 www.pap.fr)

Nous vous faisions l'écho récemment d'une guerre de communiqués entre la Mairie de Paris et la SAGI (Société Anonyme de Gestion immobilière de la Ville de Paris) relatifs au transfert de 40% des logements construits et gérés par cette dernière au profit de l'OPAC, directement sous la coupe de la Mairie. Ce transfert se ferait avec un impact éventuel sur la destination de ces logements au détriment de la catégorie Logement Intermédiaire destinée aux classes moyennes.

Lors du dernier conseil d'arrondissement (12 septembre), il n'était non pas question de la décision unilatérale de la mairie tant celle-ci semble entérinée mais plus des modalités du dépeçage des logements gérés par la Sagi. Le groupe Vert, par la voix de Romain Paris, déposa un voeu pour allouer les logements selon de savants calculs au gré de la rotation des locataires : 60 % seraient destinés au logement social (type PLUS), 40 % seraient destinés au logement très social de type PLAI. Enfin, peut être pour s'assurer de la bonne gestion de ces logements, il proposait le transfert non pas vers l'OPAC mais vers la SIEMP de 30% des logements notamment afin de reloger les familles issues des squats parisiens. A noter tout de même, que René Dutrey (Vert), président de la SIEMP et 1^er adjoint au maire du 14^e, eu la délicatesse de laisser un de ses lieutenants prononcer ce voeu...certainement quelques peu gêné par ce qui pourrait ressembler à un conflit d'intérêts.

Cependant, Pierre Castagnou évita poliment le sujet pour déplacer le débat jusqu'au Conseil de Paris qui s'est tenu lundi 26 septembre 2005. Les dissensions naissantes sont alors allées jusqu'à un affrontement entre PS et groupe Vert sur ce sujet (Journal Le Monde 28/09/2005 p/11). Témoin de la gravité de la mésentente, Christophe Girard (une des figures de tête du groupe Vert, adjoint à la culture auprès de la B Delanoë) annonçait Mardi son départ du groupe Les Verts (Journal Métro 28/09/2005 p/6)...

Le voeu reste, quant à lui, non tranché puisque renvoyé aux calendes grecques, laissant planer encore ce risque de désertification des classes moyennes.

L'Est de notre arrondissement --où se trouve les logements de la SAGI concernés par ce transfert de gestion -- étant déjà très dense en termes de logements sociaux (> 40% voire >90% dans certaines zones), ce voeu ne va t'il pas dans le sens d'une ghettoïsation de ces quartiers ?

Voir aussi : SAGI vs Mairie de Paris

Après cette visite de nos immeubles dégradés, il convient de voir ce qui est fait pour enrayer l'habitat insalubre. N'oublions pas, que le problème des logements insalubres ne date pas d'hier, ni depuis les incendies meurtriers de cet été, ni depuis 2002 où la liste a été faite. On pourrait aller jusqu'à dire que ce chiffre est faible, puisque le problème à Paris se pose depuis des siècles, avec les premières considérations par les pensées hygiénistes du 19e siècle, suivi des modifications haussmanniennes, et pour le 20e siècle des premiers logements sociaux des années 10, suivi des crises du logement des années 30 puis 50, et de la suppression des îlots insalubres des années 70 (dont Montparnasse en est le meilleur exemple, en remplaçant ce qui était certes insalubre mais en défigurant ce quartier). Autant dire que l'arsenal législatif est étoffé depuis les incitations fortes à la réhabilitation jusqu'à la loi Vivien (1970) permettant l'expropriation des habitations insalubres.

L’expropriation comme unique solution ?

Si l'application de la loi Vivien renforcée par la loi SRU (solidarité et Renouvellement Urbain) permet l'expropriation des propriétaires d'immeubles insalubres, qu'ils soient personnes physiques ou morales,  l'expropriation n’est pas l’unique solution. Pour exemple, lors du dernier conseil d'arrondissement du 14e, Pierre Castagnou soulignait le besoin de renforcer et d'augmenter les procédures d'expropriation. Conséquence des expropriations et des préemptions : sur la liste des immeubles insalubres, déjà 423 de ces immeubles appartiennent à la ville de Paris, qui se montre donc être le pire de ces propriétaires en étant incapable(a) de réhabiliter les immeubles au même rythme qu'elle les acquiert. Pour compléter, rajoutons juste que le 8, rue du Roi doré, où périrent 7 personnes alors qu'il n'y avait pas même d'extincteur, appartenait à la ville de Paris et était géré par la SIEMP(b) dont René Dutrey (notre adjoint au maire du 14e) est le président... ce qui explique la colère(c) à son égard de certaines associations pour le logement des plus démunis. Notons d 'ailleurs qu'une demande d'enquête administrative est en cours.

Lenteur des réhabilitations

Une manne d'argent issue des droits de mutation a pourtant coulé à flots dans les caisses de la Mairie depuis quelques années, et risque de disparaître (puisqu'elle est liée au volume des ventes et au prix d'acquisition des logements, qui devraient tous deux fortement baisser voir article). Ce serait cependant faire un mauvais procès que d'en déduire une absence de volonté pour éradiquer l'insalubrité en omettant le problème du relogement. Car la présence d’occupants, et des squatteurs non relogeables en particulier, est responsable de la lenteur de ces réhabilitations de l’aveu même de René Dutrey.

Clarifier les discours face aux squats

Comment ne pas exprimer sa compassion envers les personnes expulsées? Car il convient évidemment de reloger les locataires victimes de cette insalubrité, mais comment justifier la priorité d’attribution de logements sociaux données aux squatteurs face aux 102000 personnes qui attendent des années l’attribution d’un logement en suivant une procédure ordinaire? Il convient aussi, sans jeter l'anathème sur eux, de noter que les squatteurs le sont car ils sont, pour la plupart, étrangers en situation irrégulière, et donc dans l'impossibilité d'obtenir un logement. Cela renvoie au vaste débat sur l'immigration, impossible dans notre pays puisque pollué par les positions des extrêmes de droite ou de gauche. Pourtant l'ambiguïté des discours sur les squats et sur les sans-papiers, au détriment d'une fermeté et d'une clarté, est la première responsable du maintien et de la création de ces squats au risque de les transformer en pièges pour ceux qui les occupe. La décision d'expulser ces lieux présentant de réels dangers est donc la marque d'une prise de responsabilité.

Et face aux marchands de sommeil

La protection du locataire dans le droit français, et notamment de son maintien dans les lieux en cas de non-paiement du loyer, a pour effet négatif de marginaliser les catégories ne pouvant présenter l'ensemble pléthorique de garanties demandées par le secteur privé lors de la location d'un logement. Contraint de se replier vers le logement social où les demandes sont déjà en surnombre, le locataire échouera sur un marché parallèle dans l'attente de ce logement social. Marché parallèle où le loyer majore très fortement le risque d'insolvabilité, alors même que le logement aurait du mal à se placer sur le marché « normal » de la location de par son état.

L'insalubrité n'est pas la cause de ce marché mais une conséquence: l'entretien n'étant synonyme que de coûts non rentabilisés dans un marché étroit, il est non utile. Ainsi il est vain de vouloir éradiquer le marchand de sommeil en luttant contre l'insalubrité puisque ce marché s'auto-alimente en nouveaux logements. (et ce tant qu'il restera des personnes peu scrupuleuses). Des options sont possibles pour rompre ce cercle vicieux :

- créer autant de logements sociaux qu'il y a de demande ( avec quel argent ? où créer 100000 logements à Paris ? avec quel impact sur le parc immobilier restant ?)

- modifier la régulation du marché locatif en désserant la protection du locataire mauvais payeur

- éventuellement pénaliser la pratique des marchands de sommeil (avec les difficultés que cela entraîne, sans rompre le cercle vicieux, mais un certain nombre d'outils juridiques existe déjà à cet égard)

L'insalubrité n'est donc pas un fait nouveau, et ne se résoudra pas sans un volontarisme fort capable de briser la culture de la misère dont se nourissent pécunièrement certains et idéologiquement d'autres.



 

(a) depuis 2002 seuls 6 immeubles sur les 423 ont été réhabilités, 12 autres devraient l’être dans les mois qui viennent.

(b) SIEMP : Société Immobiliere à Economie Mixte de la Ville de Paris créé en 2002, ayant pour objectif de gérer par bail emphytéotique les logements insalubres et de les réhabiliter.

(c) Les verts étant notamment personna non grata lors des manifestations du 3 septembre organisés par des associations telles que DAL.

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  Les 41 rue Maurice Ripoche et 24 rue de Plaisance nous seront restés fermés. Cependant l’état des façades donne une idée de ce que l’on pourrait voir à l’intérieur… des fenêtres sont d’ailleurs manquantes, remplacées par de simples grillages.
• Enfin, 82 rue hallé, ravalement extérieur récent, ravalement intérieur pas trop vieux non plus, seule l'absence de l'électricité dans les parties communes nous a gêné lors de cette visite, ce qui tenait plus d'un défaut de courant très ponctuel que d'un grave dysfonctionnement. Serait-ce là le premier des bâtiments déclarés insalubre qui aurait été rénové, soit par injonction faite au propriétaire, soit par une action plus vigoureuse par la Mairie ( ...commentaires si info) ? Sur les 7 immeubles que nous venons de voir, 1 seul aurait réellement fait l'objet de réhabilitation? Pourtant, l'éradication du logement insalubre était annoncée sur la mandature de la nouvelle Mairie. A mi-mandat, le bilan semble encore mince.

Suite aux tragiques évènements qui ont secoué paris cet été, une liste de 1036 immeubles insalubres ou dégradés dans Paris était publiée sur la base d'une enquête menée en 2002 par la Mairie de Paris. 7 de ces immeubles sont situés dans notre arrondissement, et particulièrement dans des quartiers dont la cote ne cesse de monter. Certains tombent clairement à l'abandon, pour d'autres des efforts sont perceptibles. Nous vous proposons de découvrir une face sinon cachée, du moins peu visible du 14^e en vous faisant la visite de ces immeubles...

Commençons au 18 rue Cels. Il serait bien difficile de prime abord de distinguer cet immeuble des autres de la rue Cels. Sa façade sur rue laisse penser qu'un ravalement a été effectué dans les 10 dernières années. Il faut donc rentrer dans cet immeuble pour découvrir l'ampleur du problème. Son couloir étroit dessert plusieurs logements, un escalier puis une arrière cour à partir de laquelle on accède à un autre bâtiment, qui se trouve dans le même état. Les 2 bâtiments représentent un ensemble de 20 logements. Peintures écaillées, salissures omniprésentes, toilettes communes à la turque dans un état pitoyable, myriade de câbles électriques : cette adresse étant classée en « immeuble dégradé » laisse présager de l'état catastrophique de ceux classés en « insalubres ».

 

 

 

 

Quelques centaines de mètres nous séparent du 17 rue de la Sablière. Il sera difficile de nous faire une idée, l'accès reste impossible. Pourtant 2 plaques d'avocat sont sur la façade.. profession généralement peu encline à utiliser des lieux dégradés ... Cependant, un autre bâtiment situé à l'arrière est probablement celui concerné par le classement en dégradé.

 

130 rue du château. Il aurait pu s'agir d'une villa typique de notre arrondissement... Son état n'a guère évolué depuis des années. L'adresse est squattée (a priori) constamment, bien que le nombre de boites aux lettres soient en diminution depuis quelques temps. Des échafaudages sont pourtant installés dans la cour depuis quelques mois, signes de travaux ? Aucune présence de description de travaux, pourtant obligatoire, ne peut le confirmer.