Paris XIV (75014 , Paris 14)

Dans un climat médiatique qui force le consensus autour de la question du logement social, un petit bout de terre résistait dans le 14e. Au sud de l’arrondissement, dans un quartier à forte composante de logement social, une petite rue qui en était jusqu’ici exempte était destiné à accueillir 2 programmes de logements sociaux. La rue Morère a en effet vu la préemption par la mairie de 2 immeubles de très faible hauteur. 

En 2005, une parcelle est préemptée au numéro 13. Relativement flou, le projet prévoit un objectif social sans que la définition en soit clairement donnée. Dans un premier temps, un projet de crèche est espéré par les riverains. Viendra en lieu et place alors un projet de résidence sociale de dix studios destinés à acceuillir des personnes en grandes difficultés, ainsi qu’une vingtaine de logement sociaux. Alors que la rue apparait comme un ilot entre logements sociaux, des riverains se mobilisent alors pour s’opposer à ce projet, dont les objectifs de mixité sociale s'apparentent de plus en plus à un souhait de modification sociologique. Préempter d’abord et définir ensuite. La nouvelle et semble t’il la dernière mouture permettra de créer des places d’hébergements destiné aux femmes victimes de violences conjugales, victimes d’un fléau qui conduit à ce qu’ une femme meurt encore tous les 3 jours en France*

En 2001 , une première parcelle sur laquelle se trouve un ancien garage était déjà préempté pour y construire une douzaine de logements. Le projet du 19 rue morère sera confié à la société d’économie mixte SEMEA 15. L’excès d’audace accompagnant souvent des projets publics, ou  selon d’autres avis, seul « le  public osant le beau », un projet architectural fut très controversé par les habitants ce qui entraina, cas exceptionnel, la révocation du premier architecte. 

L’objectif de la ville de Paris  étant de montrer la voie vers un nirvana collectiviste où 20% des logements seraient des logements sociaux, alors que seuls 14,7% le sont actuellement, la longue marche passe aussi par des surdensifications sociales dans certains secteurs (plus de 20% de logements sociaux dans le 14e, et 27% dans ce quartier ; 380 à 550 habitants par hectare contre une moyenne de 236 hab/Ha dans le 14e) . Pourtant les conséquences de telles concentrations sont souvent connues. Pis, alors que la question du logement pose un problème aigüe, l’augmentation du nombre de logements sociaux est plus liée à une modification simple de bailleur et non à des créations nettes de logements, laissant la construction à plus tard, beaucoup plus tard. Acquis en 2001 pour le premier, puis en 2005 pour le second, pourtant aucun panneau n’annonce encore de futurs travaux.

* (et non pas 1 femme sur 3 comme l’affirme une candidate à de futures élections).

Alors que le logement prend une dimension importante dans le débat public, où et comment sommes nous logés dans le 14e?

Les chiffres issus des recensements ne sont exploitables que pour une partie du quartorzième, les quartiers de Montparnasse et Montsouris étant confondus avec le 13eme arrondissement.

Pour ces deux quartiers Plaisance et  Petit-Montrouge, la répartition des logements se fait avec une très forte proportion de petits logements puisque la moitié ont entre 1 et 2 pièces. Alors que la moyenne parisienne est de 58 m² par logement, on peut également adresser la moyenne ces 2 quartiers en terme de pièces: elle en ressort à 2,56 pièces . Enfin 1,5% des logements ont 6 pièces et plus, ce qui laisse rêveur...

A l'instar de la moyenne parisienne, la proportion de propriétaires parmi les ménages est relativement faible, comparé à la moyenne nationale. Seuls 35% des ménages y sont propriétaires de leur résidence principale.

Sujet facheux pour ceux dont le ticket d'entrée devient inacessible, et réjouissance pour d'autres qui voient leur patrimoine décoller, l'atterrissage en douceur désormais annoncé par un large consencus tarde quelques peu à se manifester puisque les prix progressent de près de 10% sur l'année: (Selon les chiffres de la chambre des Notaires de Paris)

    Montsouris                  5778 €/m² ; +6,9% sur un an ; + 69 % sur 5 ans

    Montparnasse             6909 €/m² ; +11,9% sur un an ; + 66 % sur 5 ans

    Plaisance                    5733 €/m²; +11,3% sur un an ; + 85.9 % sur 5 ans

    Petit Montrouge           5816 €/m² ; +10,3% sur un an ; + 76.5 % sur 5 ans

Une suite à la réorganisation capitalistique des sociétés d’économie mixte gérant le parc social des logement dans Paris vient d’être donnée mardi 19/12 par la nomination à la tête de la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) de Pierre Castagnou, maire du 14e.

La RIVP devient, au gré du dépeçage de la SAGI (voir la note du 13/12/06 sur le transfert SAGI vers RIVP et Sablière) la plus grosse SEM de France avec plus de 56000 logements. Jusqu’alors propriétaire de 35% des parts dans la RIVP, la ville de Paris en contrôlera désormais 80% puisque le consortium de banques (BNP-Paribas et CFF filiale de Caisse d’Epargne) ont laissé place à la ville, ainsi qu’à deux acteurs bancaire minoritaire (GCEI – filiale Caisse d'Epargne  et SNI – filiale Caisse des Dépôts et Consignations  -- 10,24% chacun)

Alors que le premier adjoint à la mairie du 14e, René Dutrey, a renoncé depuis février 2006 à la présidence d’une autre SEM Parisienne ( la SIEMP) pour des raisons de tâches trop lourdes non compatibles avec son mandat de président de groupe au conseil de Paris, Pierre Castagnou cumule désormais cette nouvelle fonction avec ses fonctions de maire d’arrondissement et de président de la Mission Locale « Pari d’Avenir » pour l’emploi et l’insertion des jeunes.

Depuis le 1er novembre, locataires en difficultés de paiement de leur loyer ne sont plus expulsables en raison de la trêve hivernale qui prendra fin au 15 mars. Le bilan sur l'année 2006 peut être tirée et fait apparaître dans le 14e comme sur le reste de Paris une augmentation du nombre d'expulsions par rapport à 2005 ( +25% dans le 14e contre +50% dans Paris). Mais, il est aussi à comparer avec le nombre d'expulsions dans le reste du pays,  qui a vu une augmentation constante entre 1999 et 2004, et a commencé une décrue en 2005.  Raison principale de cette montée du nombre d'expulsion, l'augmentation du coût du loyer et de l'effort nécessaire pour le logement dans le revenu des ménages parisiens (27,4%). Dans le 14e, ce sont 51 expulsions effectives qui ont eu lieu pour 83 décisions de justice. (contre 43 expulsions effectives sur 65 décisions de justice en 2005 pour le 14eme). Les tribunaux auraient été saisi de plus 400 dossiers, dont nombre d'entre eux auront pu être résolus à l'amiable. Si les décisions d'expulsion sont en baisse au regard des aides spécifiques et des politiques de prévention organisées depuis l'état jusqu'aux bailleurs sociaux, en passant par la ville, l'exécution des décisions de justice sont cependant mieux appliquées. Cette plus grande proportion de décision appliquée a pour objectif de contenir le coût des indemnisations versées aux bailleurs après qu'une décision de justice ait été prononcé en leur faveur et que l'occupant reste en place. Les fonds d'indemnisation prélevés sur les caisses de l'état ont en effet explosé entre 1992 et 2005 de 137% ( var 2005/2002 + 49,3%).

Alors qu'une expulsion est souvent vécue comme un drame tant pour les occupants que pour le bailleur lorsqu'il s'agit d'un particulier, et que celle ci a un coût pour la société, faut il pour autant rendre le droit au logement opposable devant les tribunaux? Comment mettre au même plan les droits-libertés à de nouveaux droits-créances que la société érigerait sans pouvoir en assumer ni les moyens ni les conséquences ? Car s'il serait bien impossible de fournir un logement à Paris pour n'importe quel demandeur alors que certaines familles en attendent depuis souvent des années, l'image d'un appel d'air serait donné à tous les désireux de la terre. Plutôt que de gérer les plus démunis, les villes seraient confrontées à de nouveaux enjeux que l'on peut rapprocher avec d'autres tentatives : au début du 19e siècle, le Royaume-Uni édictait les 'poor laws' obligeant les collectivité locales à prendre en charge les pauvres se trouvant sur leur sol. Résultat : les villes prirent toutes les mesures d'entrave aux libertés de circulation et d'habitation afin de repousser les pauvres chez d'autres...

La vente à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude.

Nous abordions il y a peu l’état des ventes à la découpe dans le 14^e, avec un angle de vision légèrement différent de celui souvent servi. L’incertitude planait alors notamment sur de grands ensembles appartenant à la société foncière GECINA, situés rue du commandant Mouchotte. Alors que les négociations avaient été entreprises entre Ville de Paris et la la Gecina, cette dernière avait alors décidé de ne plus procéder à la vente de cet ensemble. Ce volte face contrecarrait le recentrage d’activité de la société en question, et notamment du désengagement du foncier locatif d’habitation après les modifications au sein de son capital. Depuis lors cependant, des pourparlers semblent avoir engagés entre la Gecina et la mairie sur d’autres adresses. La ville de Paris a ainsi jeté son dévolu sur le 36/38/40 rue Cabanis, grand ensemble de 47 logements construit en 1966. Situé dans le quartier Montsouris, l’acquisition par la ville, à travers notamment l’OPAC, de cet ensemble permettrait de rééquilibrer, en l’augmentant, la densité de logement sociaux dans ce quartier du quatorzieme qui ne compte que 10% de logements sociaux. L’arrondissement compte, rappelons le, d’ores et déjà, plus de 20% de logements sociaux tel que le quota fixé par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) , mais ce, au niveau d’une ville. 

Concrètement, la reprise par l’OPAC se fera  la  date du 18/12/06 au terme d’une cession d’un montant de 18 ,7 millions d’euros. S’ensuivront des travaux sur une période de six mois pour un montant avoisinant le million d’€. L’ensemble des logements seront donc conventionnés selon les règles du logement social, soit en PLUS ( à usage social) soit en PLAI ( très très social, intégration). Le loyer actuel moyen des appartements est de 14,78 €/m² et sera donc baissé à 6,32 €/m² ( voire 5,63 €/m² pour le PLAI) pour les personnes étant sous le plafond de ressources (Il est à comparer à la moyenne des loyers variant de 20 à 22 € dans le 14eme arrondissement.) Et cela sera surtout destiné aux locataires actuels, dans la mesure où seuls 5 logements sont vacants.

Car c’est bien là que le bât blesse ! Pour 20 millions d’€, la ville ne crée dans le cas de ce rachat que 5 logements sociaux pour les demandeurs, dont notre arrondissement en compte déjà plus de 5500. Pour les autres, la sécurité de ne voir leur loyer augmenter que modéremment et le maintien dans les lieux devient un droit inaliénable. Sur la quarantaine de foyer, 25 se déclaraient relativement inquiets au vu d’une vente à la découpe. Les voici rassurés, car désormais ils font partie, et ce quels que soient leurs revenus, du parc social de la ville où le taux de rotation moyen y est de 2,5%  laissant la perspective de libérer des logements pour les demandeurs qu’à long, voire très long terme.

Si les ventes à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude, pour d’autres , il est un moyen d’affirmer que le politique à travers des pouvoirs publics peut prendre le dessus sur un marché presque libre, celui du logement. Le contribuable parisien y participe en achetant 47 logements à un prix moyen de 380 000 €.

Pascal

à voir également:

les ventes à la découpe dans le 14e [1/2]

les ventes à la découpe dans le 14e [2/2] 

Logement social [1/2]: la situation dans le 14eme

Logement social [2/2]: au delà des 20% ?

Suite aux tragiques évènements qui ont secoué paris cet été, une liste de 1036 immeubles insalubres ou dégradés dans Paris était publiée sur la base d'une enquête menée en 2002 par la Mairie de Paris. 7 de ces immeubles sont situés dans notre arrondissement, et particulièrement dans des quartiers dont la cote ne cesse de monter. Certains tombent clairement à l'abandon, pour d'autres des efforts sont perceptibles. Nous vous proposons de découvrir une face sinon cachée, du moins peu visible du 14^e en vous faisant la visite de ces immeubles...

Commençons au 18 rue Cels. Il serait bien difficile de prime abord de distinguer cet immeuble des autres de la rue Cels. Sa façade sur rue laisse penser qu'un ravalement a été effectué dans les 10 dernières années. Il faut donc rentrer dans cet immeuble pour découvrir l'ampleur du problème. Son couloir étroit dessert plusieurs logements, un escalier puis une arrière cour à partir de laquelle on accède à un autre bâtiment, qui se trouve dans le même état. Les 2 bâtiments représentent un ensemble de 20 logements. Peintures écaillées, salissures omniprésentes, toilettes communes à la turque dans un état pitoyable, myriade de câbles électriques : cette adresse étant classée en « immeuble dégradé » laisse présager de l'état catastrophique de ceux classés en « insalubres ».

 

 

 

 

Quelques centaines de mètres nous séparent du 17 rue de la Sablière. Il sera difficile de nous faire une idée, l'accès reste impossible. Pourtant 2 plaques d'avocat sont sur la façade.. profession généralement peu encline à utiliser des lieux dégradés ... Cependant, un autre bâtiment situé à l'arrière est probablement celui concerné par le classement en dégradé.

 

130 rue du château. Il aurait pu s'agir d'une villa typique de notre arrondissement... Son état n'a guère évolué depuis des années. L'adresse est squattée (a priori) constamment, bien que le nombre de boites aux lettres soient en diminution depuis quelques temps. Des échafaudages sont pourtant installés dans la cour depuis quelques mois, signes de travaux ? Aucune présence de description de travaux, pourtant obligatoire, ne peut le confirmer.

 

Depuis quelques semaines un grand nombre d'habitants de l'ouest du 14ème arrondissement se pose des questions sur une succession de courriers émanant de différents organismes de bailleurs sociaux: En effet une guerre est déclarée entre la SAGI et la Mairie de Paris. Le sujet est chaud puisqu'il s'agit du transfert de la gestion de plusieurs milliers de logements, pour la plupart en logements intermédiaires, de la SAGI (Société Anonyme de Gestion Immobilière) vers l 'OPAC (Office Public de l'Aménagement et de la Construction.)

Dans le 14ème, c'est plus de 5600 logements qui sont gérés par la SAGI dont environ 40% devraient dès le 1er janvier 2006 passer sous contrôle de la Mairie.

Un contrôle différent

Afin de cerner les enjeux il est important de comprendre le fonctionnement de ces organismes :

- La SAGI, créée en 1930, est une SEM (Société d'économie Mixte) détenue à 40% par la mairie de paris et à 60 % par Perexia (entreprise privée détenue en partie par les caisses d'épargne). Elle est donc autonome et non contrôlée par la mairie qui y est minoritaire. Elle a été constituée en 1930 avec pour objectif de construire des logements pour les classes ouvrières et de gérer ces logements en gardant toujours un but social, et ce dans un contexte de crise de logement qui frappait alors Paris. La SAGI a construit ces logement sur des terrains appartenant à la mairie de paris et après une concession de 75 ans (55 ans, puis renouvelée de 20 ans), se voit retirer la gestion. Pourtant, cet organisme a fait preuve d'une bonne gestion et peut se féliciter d'une forte proportion de locataire content de sa prestation (92 % des locataires du parc de 1930 sont satisfaits de l'état général des immeubles) (1). Les services y sont meilleurs que ceux de l'OPAC avec une très bonne maîtrise de coûts et un ratio entre personnel et locataire plus élevé que l'OPAC.

- L'OPAC est dirigée par un conseil d’administration (2) désignée par la mairie de Paris, le Préfet et des membres professionnels. L’influence de la mairie en place est prépondérante sur la politique d’attribution des logements et sur la destination du logement (logement intermédiaire destiné aux classes moyennes ou logement social pour les plus démunis).

Avec des attributions de logement plus dépendante du politique

De façon objective, on peut s'inquiéter de voir l'attribution de milliers de logement venir dans l'escarcelle du pouvoir politique. Bien que la transparence sur l'attribution de logement soit un leitmotiv de la mairie, les faits ne sont pas toujours liés aux paroles. Il suffit pour s'en convaincre de prendre les dernières révélations(3) sur l'appartement HLM de 5 pièces dans le 9ème de Valérie Lang, fille de Jack, et de son conjoint (euh non pas d'enfant..) ou l'attribution de l'appartement en HLM de Patrick Dupont, ami de la mairie, pour un loyer de 340€ ( pas cher le 40m² !) dans le Marais alors même que celui-ci était en train de concourir (en étant payé 80 000 €) dans une émission télévisée agricole débilisante .

Concernant la SAGI, son processus d'attribution a, quant à elle, été à plusieurs reprises approuvé par la Mission Interministérielle d'Inspection du Logement Social.

Et un risque pour les classes moyennes …

Si la mixité sociale demeure un impératif pour faire vivre le quartier on peut s'inquiéter de la disparition de la classe moyenne dans ces quartiers (voir article immobilier) car s'il est annoncé par la Mairie que les logements restent dans l'immédiat en catégorie intermédiaire, on peut légitimement se poser quelques questions sur la pérennité de ce choix puisqu'une partie de la majorité municipale, et notamment les verts, réclament(4) le reclassement en logements sociaux de ces logements.

Malgré les inquiétudes des salariés de la SAGI et de ses locataires, le transfert sous l'OPAC sera a priori effectif le 1er janvier 2006. La SAGI a cependant déposée un recours gracieux le 2 juin 2006 auprès de la Mairie de Paris, dont les chances d'aboutir restent faibles. On ne peut donc que regretter que ce transfert de gestion, éminemment politique puisque la prise de contrôle de ces logements apparaissait déjà dans les programmes(5) du PS en 2001, se fasse en dehors de toute concertation et de façon unilatérale. Il conviendra à tous de veiller à ce que la transparence sur les attributions des logements ne soit pas un leurre, que la qualité de service soit maintenue, et que la destination en logement intermédiaire soit conservée.

1) Etude IPSOS commandé par la SAGI - http://www.sagi-immo.com
2) http://www.opacparis.fr/opac/hommes/conseil/composition.htm
3) Valeurs Actuelles du 15/07/2005
4) Voeu déposé par le groupe vert les 23/24 mai 2005
5) Parti socialiste - Fédération de Paris ; Projet Municipales 2001 -