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18/10/2007

Immeubles insalubres dans le 14e

 
1036 immeubles insalubres avaient été répertoriés en 2002 à Paris. Le sujet avait été porté sous les projecteurs après les incendies meurtriers de l’été 2005. Il faut en effet se souvenir des tristes décomptes macabres qui avaient entachés la ville de Paris sur la gestion de l’insalubrité de certains logements. Dans la ville aux 100 000 immeubles, beaucoup s’étaient alors étonnés que selon les propres décomptes de la ville seuls 19 immeubles avaient été ou étaient en cours de réhabilitation, et ce plus de 4 ans après l’élection de Bertrand Delanoë à l’Hôtel de Ville.

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Car en parallèle, une promesse du maire actuel de Paris avait été en 2001 de lancer un vaste plan de résorption de l’habitat insalubre sur la mandature. Celle-ci était alors prévue pour durer 6 ans, mais heureuse coïncidence de calendriers électoraux, cette mandature s’est transformée en septennat. Du coup à son terme prévu, bien peu avait été fait. Cependant un coup d’accélérateur semble avoir été donné.

 

Lors du recensement de ces immeubles insalubres, 7 ont été répertoriés dans le 14e arrondissement. Nous avions déjà abordé ce sujet en visitant et commentant ces 7 cas particuliers dont un seul alors avait été l’objet de réhabilitation. Or, depuis quelques mois, plusieurs chantiers ont démarré, certains sont même désormais achevés. Dans le cas du quatorzième arrondissement, la société d’économie mixte en charge pour Paris de la réhabilitation de ces immeubles ( La SIEMP) n’est jamais intervenue, mais les réhabilitations ont pu être obtenues des propriétaires fonciers.

 
Ainsi, outre l’immeuble du 82 rue Hallé réhabilité avant 2005, un autre immeuble (rue Maurice Ripoche) a été réhabilité cette année.

Rue de Plaisance, un immeuble est en cours de réhabilitation.

Enfin, Rue Cels un ravalement de façade est effectué sur un immeuble insalubre mais sans qu'aucune modification soit apporté sur l'intérieur, actuellement calamiteux,

 
Verre à moitié vide ou à moitié plein…  mais encore bien loin de la promesse d’un publicitaire en mars 2000 (il ya actuellement 109 000 demandeurs de logement sociaux)  : "Dans la ville aux 1.200 immeubles insalubres, où 3.000 enfants sont menacés de saturnisme, où 70.000 familles sont en attente d'un logement social, nous serons les bâtisseurs d'harmonie urbaine par la justice sociale"           Bertrand Delanoë

 
 

Photo : un immeuble insalubre du 14e , Rue Lalande , Octobre 2007 

 

 

 

A savoir :

Paris compte environ 100 900 immeubles.

A voir :

sur www.parisXIV.com, les articles de 2005 sur les logements insalubres dans le 14e ici , ou encore là

Le rapport de la chambre Régionale des comptes sur la gestion très perfectible de la SIEMP sur le site Vivement2008

27/06/2007

Gros travaux pour la restructuration du centre Bus RATP

Dans le cadre d’un réaménagement de ses dépôts de bus, la RATP va engager une restructuration de son imposant centre-Bus de Montrouge situé entre la rue du Père Corentin, la rue de la Tombe Issoire et le boulevard Jourdan.

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Le centre bus actuellement vu depuis le bld Jourdan (photo F.Cathier) et depuis la Rue de la Tombe Issoire

L’opération qui devrait s’étaler entre 2009 et 2012 pour les différentes phases du projet consistera à tirer profit du foncier occupé actuellement par des bâtiments techniques.  La société Logis-transport, filiale à 88% de la RATP mais également de la RIVP (devinez qui préside cette société…) prévoit la construction de 520 logements dont 320 logements étudiants. Les 170 autres logements seront destinés au secteur social et au secteur libre. La mission initiale de Logis-Transports est de loger les agents de la RATP, qui représentent à ce jour 48% de ses locataires et possède aujourd’hui 5000 logements.

Cette vaste opération immobilière entend supprimer les actuels hangars de la ratp tout en en conservant une partie, plus centrale et sans façade sur rue. Viendront en remplacement des bâtiments actuels de nouveaux immeubles de 9 à 10 étages. Des concours d’architectes ont été lancés et une présélection de 10 architectes a d’ores et déjà été réalisée pour la première phase visant à construire au niveau du boulevard Jourdan et rue de la Tombe Issoire: 5 pour chacun de ces 2 projets, obérant peut être ainsi une cohérence architecturale puisque les 2 projets seront totalment indépendants. Pour la 2ieme phase, dont le terme est 2012, visant la construction des logements Rue du père Corentin pour la promotion immobilière aucune idée n’est encore donnée.

Une présentation des différent projets a été faite à destination des riverains. Les avis recueillis pourront être pris en compte par le jury en charge de désigner les lauréats, mais seuls sont réellement décideurs la Ville de Paris, la RATP et le STIF ( Syndicat des Transports d’Ile de France). Les projets du boulevard Jourdan et de la Tombe Issoire devront chacun disposer de leur lauréat fin juin. (c’est à dire maintenant) 

Fabrice C. habitant du secteur porte d'Orléans assistait aux journées de présentation. L'ensemble des projets est visible sur le site qu'il a créé à cet égard.

Si certains projets font preuve d'audace architecturale, d'autres semblent être des projections de 1970 sur ce que devait être la ville en 2000...  à voir également comment s'intégreront ces immeubles utilisant la hauteur maximum de construction (31 m) dans notre contexte urbain.

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Projet Boulevard Jourdan 
 
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 Projet Rue de la Tombe Issoire
 
 
à voir : Tous les projets et plus d'informations sur le site http://portedorleans.free.fr/ 

 

27/03/2007

La dernière des fermes de Paris

Pour beaucoup il ne s'agit que d'une façade décrépie et grise avec une énorme porte, pour d'autres elle couvre des trésors cachés. L'adresse des 26 à 30 rue de la Tombe Issoire (14eme) abrite ce qui fut l'une des dernières fermes de la capitale. Si le bâtiment ne présente un intérêt que relatif, en revanche son sous sol abrite une carrière souterraine peu commune. A la différence des nombreuses carrières qui parcourent le sous sol du 14eme et qui représentent par ailleurs le risque naturel majeur de l'arrondissement, celle ci est ornée d'élément architecturaux et de construction datant du moyen âge, où elle servait déjà de zone d'extraction de la pierre essentielle à la construction du Paris d'alors. C'est notamment cette particularité qui lui a valu d'être classée aux Monuments Historique par deux ministres de la culture successifs, Jack Lang et Jacques Toubon.

 

Propriété d'un promoteur immobilier, l'immeuble est source de nombreuses polémiques puisque depuis une vingtaine d'année près de 30 permis de construire et de démolir sont déposés, proposant des projets d’immeubles de standing à des résidences étudiantes ou de retraites. Car si le promoteur est bien propriétaire du sol et du bâti, il l’est évidemment aussi du sous sol et donc tenu d’en assurer la conservation étant donné le classement des ces carrières. Or, selon les experts des carrières toute nouvelle construction engendrerait un risque sur la stabilité des terrains. Si le classement aux monuments historique ne visait pas à figer les bâtis surplombant ces carrières, les modifications du Plan Local d’Urbanisme d’une part et les risques liés à une réhabilitation des immeubles d’autre part ont conduit à rendre la ferme de Montsouris incontournable dans sa forme actuelle. Cela impliquera donc une restauration des bâtiments existant.

 

Alors que de nombreuses tentatives du promoteur, tant judiciaires que d’actions de démolitions et d’expertises, n’ont pu aboutir, la mairie du 14e souhaite désormais porter un point final en préemptant la totalité des surfaces et des bâtiments. Coût du rachat : 9 millions d’Euros pour 2750 m² de surface non constructible, mais avec des bâtiments qui devront être restaurés. Si les projets qu’abriteront ces bâtiments (grange, ferme ainsi que maisons de faubourg) reste encore flou plusieurs pistes pourront être étudiées, poussé notamment par un collectif d’associations « collectif de Port Mahon et de la Ferme de Montsouris » : projets culturels, logements sociaux (bien que les normes du logement social s’accommodent difficilement de bâtiments anciens restaurés) ou services de proximité. Mais quelles probabilités donner à cette issue? Le promoteur apparaissant toujours rétif à cette solution, le vœu du maire d’arrondissement rejoint parfois le registre des promesses pour une prochaine mandature, en n’hésitant pas à se déclarer seul garant de la conservation de ces carrières, malgré l’indifférence du Ministère de la Culture et surtout de l’Inspection Générale des Carrières, service dépendant de la Mairie de Paris.

 

En attendant, les bâtiments continuent leur lente dégradation et les riverains en subissent les désagréments.

18/02/2007

Logement social de plus en plus figé

Dans un arrondissement comme le 14e qui s’enorgueillit d’atteindre les objectifs de la loi SRU (a) de 20% de logements sociaux, il est cependant chaque année plus difficile pour les demandeurs d’en obtenir un. Sont inscrits sur la longue liste, 4584 demandeurs, soit une soixantaine de plus que l’année précédente (4525).  Pour ne prendre que le contingent de logement sociaux revenant à la mairie du 14e, ( et donc or 1% patronal, Région, Préfecture,…) seuls 82 logements ont été proposés à de nouveaux locataires. Notons que conformément à une règle au niveau de la ville de Paris, 15% de ces logements sont attribués aux personnels de la ville.

Cette mobilité au niveau du logement social est mesurée selon un taux de rotation, qui ressort dans le 14e à 2%, son plus faible niveau. Ce taux de rotation correspond à 2 logements sociaux sur 100 qui se libèrent et peuvent alors accueillir de nouveaux demandeurs. Exprimé autrement, il peut se traduire par le fait qu’un demandeur obtenant son logement à 35 ans, en partira en moyenne à l’âge de 85. Un logement à vie, alors que l’essence du logement social est de fournir une aide à des individus à un instant donné. Or, heureusement, si la situation évolue positivement pour nombre de locataires après plusieurs années d’occupation de leur logement, l’évolution de leur loyer reste souvent inférieure aux loyers dus par les nouveaux locataires. S’il n’est pas question de jeter la pierre sur les personnes bénéficiant d’une telle rente de situation, il est peut être utile de s’interroger sur la nécessité d’avoir un parc social important si en contrepartie le flux d’accédants au logement social est quasi nul. Etant donné les revenus des parisiens, une proportion non négligeable des locataires est amenée à s’acquitter de surloyers. Mais ces suppléments de loyers de solidarité restent relativement modestes, jusqu’à 3€ le m² laissant le loyer du parc social (5 à 8€/m²) encore bien derrière les prix du marché locatif libre (moyenne dans le 14e à 21€/m²). Alors qu’en retenir ? que ces surloyers n’exercent pas leur vocation à augmenter le flux de logements puisque le locataire payant ce surloyer n’a pas d’autre alternative. De plus, l’application de ses suppléments de loyers peut être rendues effective dès lors que les revenus dépassent le plafond de ressources de 60% ou de 20%...selon le bon vouloir des bailleurs, et par conséquent de la mairie.

Mais l’offre locative intermédiaire, d’origine publique ou privée reste bien insuffisante pour assurer le maintien dans ces quartiers de ces familles. Soucieux de la mixité sociale, les conséquences de la politique du logement à Paris ont conduit à favoriser les catégories de logement social vers les catégories les plus modestes, et souvent en oubliant les catégories moyenne. Les objectifs de 20% de la loi SRU sont aussi néfastes en ce sens. Bien que déjà supérieur à 20% pour le 14e, la proportion SRU pour Paris est de 14,6%. Mais ne rentrent pas en compte les programmes sociaux intermédiaires type PLI dans le décompte (b), laissant pour les nouveaux programmes aux oubliettes ce type de logement. En retirant cette marche sur l’échelle du logement, les premières restent occupées à vie, ne laissant que peu d’opportunités à d’autres d’y monter.
 
 
 

a- Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain
b - logements conventionnés, qu’ils soient financés en PLA-I, PLUS,  PLS  mais  non PLI

 

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25/01/2007

Projets sociaux rue Morère: on sort du flou

Dans un climat médiatique qui force le consensus autour de la question du logement social, un petit bout de terre résistait dans le 14e. Au sud de l’arrondissement, dans un quartier à forte composante de logement social, une petite rue qui en était jusqu’ici exempte était destiné à accueillir 2 programmes de logements sociaux. La rue Morère a en effet vu la préemption par la mairie de 2 immeubles de très faible hauteur. 


En 2005, une parcelle est préemptée au numéro 13. Relativement flou, le projet prévoit un objectif social sans que la définition en soit clairement donnée. Dans un premier temps, un projet de crèche est espéré par les riverains. Viendra en lieu et place alors un projet de résidence sociale de dix studios destinés à acceuillir des personnes en grandes difficultés, ainsi qu’une vingtaine de logement sociaux. Alors que la rue apparait comme un ilot entre logements sociaux, des riverains se mobilisent alors pour s’opposer à ce projet, dont les objectifs de mixité sociale s'apparentent de plus en plus à un souhait de modification sociologique. Préempter d’abord et définir ensuite. La nouvelle et semble t’il la dernière mouture permettra de créer des places d’hébergements destiné aux femmes victimes de violences conjugales, victimes d’un fléau qui conduit à ce qu’ une femme meurt encore tous les 3 jours en France*


En 2001 , une première parcelle sur laquelle se trouve un ancien garage était déjà préempté pour y construire une douzaine de logements. Le projet du 19 rue morère sera confié à la société d’économie mixte SEMEA 15. L’excès d’audace accompagnant souvent des projets publics, ou  selon d’autres avis, seul « le  public osant le beau », un projet architectural fut très controversé par les habitants ce qui entraina, cas exceptionnel, la révocation du premier architecte. 

 

L’objectif de la ville de Paris  étant de montrer la voie vers un nirvana collectiviste où 20% des logements seraient des logements sociaux, alors que seuls 14,7% le sont actuellement, la longue marche passe aussi par des surdensifications sociales dans certains secteurs (plus de 20% de logements sociaux dans le 14e, et 27% dans ce quartier ; 380 à 550 habitants par hectare contre une moyenne de 236 hab/Ha dans le 14e) . Pourtant les conséquences de telles concentrations sont souvent connues. Pis, alors que la question du logement pose un problème aigüe, l’augmentation du nombre de logements sociaux est plus liée à une modification simple de bailleur et non à des créations nettes de logements, laissant la construction à plus tard, beaucoup plus tard. Acquis en 2001 pour le premier, puis en 2005 pour le second, pourtant aucun panneau n’annonce encore de futurs travaux.

 

 

* (et non pas 1 femme sur 3 comme l’affirme une candidate à de futures élections).

19/01/2007

Composition du logement dans le 14e

 

Alors que le logement prend une dimension importante dans le débat public, où et comment sommes nous logés dans le 14e?

Les chiffres issus des recensements ne sont exploitables que pour une partie du quartorzième, les quartiers de Montparnasse et Montsouris étant confondus avec le 13eme arrondissement.

Pour ces deux quartiers Plaisance et  Petit-Montrouge, la répartition des logements se fait avec une très forte proportion de petits logements puisque la moitié ont entre 1 et 2 pièces. Alors que la moyenne parisienne est de 58 m² par logement, on peut également adresser la moyenne ces 2 quartiers en terme de pièces: elle en ressort à 2,56 pièces . Enfin 1,5% des logements ont 6 pièces et plus, ce qui laisse rêveur...

 

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A l'instar de la moyenne parisienne, la proportion de propriétaires parmi les ménages est relativement faible, comparé à la moyenne nationale. Seuls 35% des ménages y sont propriétaires de leur résidence principale.

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Sujet facheux pour ceux dont le ticket d'entrée devient inacessible, et réjouissance pour d'autres qui voient leur patrimoine décoller, l'atterrissage en douceur désormais annoncé par un large consencus tarde quelques peu à se manifester puisque les prix progressent de près de 10% sur l'année: (Selon les chiffres de la chambre des Notaires de Paris)

 

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    Montsouris                  5778 €/m² ; +6,9% sur un an ; + 69 % sur 5 ans

    Montparnasse             6909 €/m² ; +11,9% sur un an ; + 66 % sur 5 ans

    Plaisance                    5733 €/m²; +11,3% sur un an ; + 85.9 % sur 5 ans

    Petit Montrouge           5816 €/m² ; +10,3% sur un an ; + 76.5 % sur 5 ans

 

 

 
 

 

21/12/2006

Maire et Président

Une suite à la réorganisation capitalistique des sociétés d’économie mixte gérant le parc social des logement dans Paris vient d’être donnée mardi 19/12 par la nomination à la tête de la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) de Pierre Castagnou, maire du 14e.

La RIVP devient, au gré du dépeçage de la SAGI (voir la note du 13/12/06 sur le transfert SAGI vers RIVP et Sablière) la plus grosse SEM de France avec plus de 56000 logements. Jusqu’alors propriétaire de 35% des parts dans la RIVP, la ville de Paris en contrôlera désormais 80% puisque le consortium de banques (BNP-Paribas et CFF filiale de Caisse d’Epargne) ont laissé place à la ville, ainsi qu’à deux acteurs bancaire minoritaire (GCEI – filiale Caisse d'Epargne  et SNI – filiale Caisse des Dépôts et Consignations  -- 10,24% chacun)

Alors que le premier adjoint à la mairie du 14e, René Dutrey, a renoncé depuis février 2006 à la présidence d’une autre SEM Parisienne ( la SIEMP) pour des raisons de tâches trop lourdes non compatibles avec son mandat de président de groupe au conseil de Paris, Pierre Castagnou cumule désormais cette nouvelle fonction avec ses fonctions de maire d’arrondissement et de président de la Mission Locale « Pari d’Avenir » pour l’emploi et l’insertion des jeunes.

13/12/2006

Fin de partie pour la SAGI

Œuvre de clarification pour les administrés selon certains, dépeçage en règle pour faute de proximité avec les opposants lorsque ceux-ci étaient aux affaires selon d’autres. Nous avions évoqué à plusieurs reprises en 2005 les débats qu’avait suscité le transfert  d’une partie des logements gérés par la SAGI (Société Anonyme de Gestion Immobilière) à d’autres sociétés d’ économie mixte (SEM). Désormais, le dernier opus a été scellé par un revirement de cap de la mairie et une sortie totale de la ville de Paris dans le capital de la société. 

Objet de crispation des dernières élections municipales, le logement social reste un sujet particulière chaud, d’autant plus que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Une des ambitions de la mairie actuelle était la prise en main de nombreux logements sociaux gérés par des sociétés d’économie mixte présentant la particularité d’être majoritairement détenus par des fonds privés. La Ville de Paris affichait dès lors l’objectif de devenir majoritaire dans plusieurs SEM ( dont entre autres 3F, RIVP, SAGI ) afin de devenir décisionnaire sur l’attribution et la destination des logements, notamment pour appuyer sa volonté de mixité sociale.  Autre objectif affiché, être responsable aux yeux des locataires pour qui la situation pouvait être confuse.

Dans cette optique, la ville est montée sans encombre dans le capital de plusieurs sociétés telle la RIVP, mais s’est trouvée confrontée à plus de réticence pour la SAGI. Et pour cause, malgré le très haut niveau de satisfaction des locataires, le transfert de la gestion par d'autre SEM pour plusieurs immeubles a été décidé par la mairie de façon unilatérale pour le 1er Janvier 2005. Dès lors, face à une fin inéluctable, les conditions se sont fortement dégradés dans de nombreux immeubles gérés par la SAGI.


Après être monté dans le capital un accord semble avoir été trouvé pour que la ville en sorte complètement : Dépeçage, le mot est lâché par l’opposition mais, malgré un maire qui le nie, son premier adjoint le revendique. Car alors que la SAGI disposait de plus de 16000 logements, au gré de jeux capitalistiques, celles-ci a été amené à se séparer de l’intégralité des biens d’habitation qu’elle gérait. La plupart de ses logements sont repris par l’OPAC et la RIVP. Au passage, plus de 1400 logements, dont 775 dans le 14e, sont vendus à la société d’HLM la Sablière, filiale de la SNCF.  L’argument lâché sans sourciller est une meilleure défense des locataires qui pourrait craindre une vente à la découpe. Or les immeubles en question sont des immeubles d’habitation régis par des conventions passées avec la ville, et qui pour certaines viendront à échéance en 2029.

Alors qu’une autre filiale de la SNCF procède à des augmentations sans précédents sur les loyers à vocation sociale (1 rue de Gergovie, 14e, +200% en 6 ans) , d’autres élus pourtant de la majorité municipale regrettent que le choix se soit porté sur La Sablière , «  il y a des bailleurs un peu plus sérieux » (1er adjoint au maire du 12e) . Qu’importe, notons tout de même au passage qu’afin de boucler son dernier budget en année pleine, budget qui n’aura jamais été aussi serré, la ville empoche 185 M€ sur la cession de 8 immeubles dont ceux du 14eme.

20/11/2006

Expulsions locatives et autres bonnes intentions

Depuis le 1er novembre, locataires en difficultés de paiement de leur loyer ne sont plus expulsables en raison de la trêve hivernale qui prendra fin au 15 mars. Le bilan sur l'année 2006 peut être tirée et fait apparaître dans le 14e comme sur le reste de Paris une augmentation du nombre d'expulsions par rapport à 2005 ( +25% dans le 14e contre +50% dans Paris). Mais, il est aussi à comparer avec le nombre d'expulsions dans le reste du pays,  qui a vu une augmentation constante entre 1999 et 2004, et a commencé une décrue en 2005.  Raison principale de cette montée du nombre d'expulsion, l'augmentation du coût du loyer et de l'effort nécessaire pour le logement dans le revenu des ménages parisiens (27,4%). Dans le 14e, ce sont 51 expulsions effectives qui ont eu lieu pour 83 décisions de justice. (contre 43 expulsions effectives sur 65 décisions de justice en 2005 pour le 14eme). Les tribunaux auraient été saisi de plus 400 dossiers, dont nombre d'entre eux auront pu être résolus à l'amiable. Si les décisions d'expulsion sont en baisse au regard des aides spécifiques et des politiques de prévention organisées depuis l'état jusqu'aux bailleurs sociaux, en passant par la ville, l'exécution des décisions de justice sont cependant mieux appliquées. Cette plus grande proportion de décision appliquée a pour objectif de contenir le coût des indemnisations versées aux bailleurs après qu'une décision de justice ait été prononcé en leur faveur et que l'occupant reste en place. Les fonds d'indemnisation prélevés sur les caisses de l'état ont en effet explosé entre 1992 et 2005 de 137% ( var 2005/2002 + 49,3%).

Alors qu'une expulsion est souvent vécue comme un drame tant pour les occupants que pour le bailleur lorsqu'il s'agit d'un particulier, et que celle ci a un coût pour la société, faut il pour autant rendre le droit au logement opposable devant les tribunaux? Comment mettre au même plan les droits-libertés à de nouveaux droits-créances que la société érigerait sans pouvoir en assumer ni les moyens ni les conséquences ? Car s'il serait bien impossible de fournir un logement à Paris pour n'importe quel demandeur alors que certaines familles en attendent depuis souvent des années, l'image d'un appel d'air serait donné à tous les désireux de la terre. Plutôt que de gérer les plus démunis, les villes seraient confrontées à de nouveaux enjeux que l'on peut rapprocher avec d'autres tentatives : au début du 19e siècle, le Royaume-Uni édictait les 'poor laws' obligeant les collectivité locales à prendre en charge les pauvres se trouvant sur leur sol. Résultat : les villes prirent toutes les mesures d'entrave aux libertés de circulation et d'habitation afin de repousser les pauvres chez d'autres...

 

06/11/2006

Reprise par l'OPAC des 36-38-40 rue Cabanis

La vente à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude.

Nous abordions il y a peu l’état des ventes à la découpe dans le 14e, avec un angle de vision légèrement différent de celui souvent servi. L’incertitude planait alors notamment sur de grands ensembles appartenant à la société foncière GECINA, situés rue du commandant Mouchotte. Alors que les négociations avaient été entreprises entre Ville de Paris et la la Gecina, cette dernière avait alors décidé de ne plus procéder à la vente de cet ensemble. Ce volte face contrecarrait le recentrage d’activité de la société en question, et notamment du désengagement du foncier locatif d’habitation après les modifications au sein de son capital. Depuis lors cependant, des pourparlers semblent avoir engagés entre la Gecina et la mairie sur d’autres adresses. La ville de Paris a ainsi jeté son dévolu sur le 36/38/40 rue Cabanis, grand ensemble de 47 logements construit en 1966. Situé dans le quartier Montsouris, l’acquisition par la ville, à travers notamment l’OPAC, de cet ensemble permettrait de rééquilibrer, en l’augmentant, la densité de logement sociaux dans ce quartier du quatorzieme qui ne compte que 10% de logements sociaux. L’arrondissement compte, rappelons le, d’ores et déjà, plus de 20% de logements sociaux tel que le quota fixé par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) , mais ce, au niveau d’une ville. 

Concrètement, la reprise par l’OPAC se fera  la  date du 18/12/06 au terme d’une cession d’un montant de 18 ,7 millions d’euros. S’ensuivront des travaux sur une période de six mois pour un montant avoisinant le million d’€. L’ensemble des logements seront donc conventionnés selon les règles du logement social, soit en PLUS ( à usage social) soit en PLAI ( très très social, intégration). Le loyer actuel moyen des appartements est de 14,78 €/m² et sera donc baissé à 6,32 €/m² ( voire 5,63 €/m² pour le PLAI) pour les personnes étant sous le plafond de ressources (Il est à comparer à la moyenne des loyers variant de 20 à 22 € dans le 14eme arrondissement.) Et cela sera surtout destiné aux locataires actuels, dans la mesure où seuls 5 logements sont vacants.


Car c’est bien là que le bât blesse ! Pour 20 millions d’€, la ville ne crée dans le cas de ce rachat que 5 logements sociaux pour les demandeurs, dont notre arrondissement en compte déjà plus de 5500. Pour les autres, la sécurité de ne voir leur loyer augmenter que modéremment et le maintien dans les lieux devient un droit inaliénable. Sur la quarantaine de foyer, 25 se déclaraient relativement inquiets au vu d’une vente à la découpe. Les voici rassurés, car désormais ils font partie, et ce quels que soient leurs revenus, du parc social de la ville où le taux de rotation moyen y est de 2,5%  laissant la perspective de libérer des logements pour les demandeurs qu’à long, voire très long terme.


Si les ventes à la découpe constitue pour certains un réel sujet d’inquiétude, pour d’autres , il est un moyen d’affirmer que le politique à travers des pouvoirs publics peut prendre le dessus sur un marché presque libre, celui du logement. Le contribuable parisien y participe en achetant 47 logements à un prix moyen de 380 000 €.

Pascal

 

à voir également:

les ventes à la découpe dans le 14e [1/2]

les ventes à la découpe dans le 14e [2/2] 

Logement social [1/2]: la situation dans le 14eme

Logement social [2/2]: au delà des 20% ?

 


 

11/04/2006

Un projet immobilier contesté à l'Infirmerie Marie Thérese

En 1816, Céleste Buisson, épouse de François-René de Chateaubriand, entreprend la création d’un institut à destination des femmes veuves victimes de la révolution et des prêtres âgés ou infirmes. Son Infirmerie prend jour en 1819 et est dédié à la duchesse d’Angoulême, fille de Louis XVI, Marie Thérèse. Dès lors les Chateaubriand acquièrent jardins et parcelles pour constituer une véritable maison de retraite pour les ecclésiastiques.

Histoire de la Maison de retraite Marie Thérèse

Après leur exil forcé (à Aulnay) qui prit fin à la chute de l’empereur, ils s’installèrent en 1818 dans ce hameau alors aux portes de Paris et y vivront pendant 28 ans dans un bâtiment aujourd’hui disparu, proche de cette institution. C’est ici notamment que Chateaubriand rédigea une grande partie de ses «mémoires d’outre tombe». Aujourd’hui encore, destiné à accueillir les prêtres âgés et malades, la maison de retraite Marie Thérèse reste un havre paix. Mme de Chateaubriand fit don de son œuvre à l’archevêché afin que son œuvre lui survive et perdure. Cette infirmerie fut remaniée à plusieurs reprises. Bien que le bâtiment en résultant ne présente effectivement que peu de valeurs architecturales, hormis son clocher et une chocolaterie, petit atelier installé par Mme de Chateaubriand pour couvrir une partie des frais, l’infirmerie présente néanmoins quelques intérêts historiques. Sa chapelle de style néo-classique est notamment visitable lors des journées du patrimoine. Si une majeure partie de cet intérêt historique est lié au mobilier – deux tableaux dont l’un de François-Pascal-Simon Gérard et une statue de la vierge -- , il n’en reste pas moins que Mme de Chateaubriand repose elle-même derrière son autel, avec une simple plaque à sa mémoire.

Un projet immobilier pour financer de bonnes oeuvres

Aujourd’hui cependant le diocèse de Paris est confronté à un problème de vétusté d’un certain nombre de ces installations et doit envisager leur modernisation. Les fonds nécessaires étant conséquents, celui-ci a décidé de financer les travaux nécessaires en faisant appel à un promoteur, la Cogedim, par la construction d’un bâtiment de rapport. Disparaîtrait alors totalement le bâtiment Saint-Jean construit en 1852. L’opération s’orienterait vers la construction de logements, en faisant cependant appliquer les quotas de caractère social qui incombent aux surfaces construites. Les fonds que permettraient de lever cette opération assureraient alors un financement des réhabilitations nécessaires sur les autres bâtiments. Les bâtiments prévus utiliseraient les droits à construire procurés par les surfaces de jardins, et se tiendrait en lieu et place de cette infirmerie. Un dépôt de permis de démolir et de construire a été enregistré en Décembre 2005 et est actuellement en cours d’examen. Bien que basé sur deux immeubles de 6 étages, condition nécessaire pour apporter les fonds requis, le projet déposé prend en compte une esthétique respectueuse des bâtiments environnants. Fini le temps des années 1960 où les bâtiments se devait d’être uniquement « pratique », finies les années 1980 où le Modernisme autorisait des paris architecturaux hasardeux qui se sont souvent révélés erronés. Cependant les architectes des Bâtiments de France ont demandé un délai afin d’instruire le dossier, en se donnant comme date butoir le 14 mai.

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Le parc de la Maison de retraite Marie Thérèse

Un témoignage historique

Néanmoins les associations de défense du patrimoine local, l’association d’histoire et d’archéologie du 14eme ainsi que le président de la société Chateaubriand s’opposent à ce projet au titre de la préservation du vieux paris. Le site est non classé mais a son histoire. Les jardins sont cependant répertoriés au PLU au titre des Espaces Verts Protégés. Le PLU qui devrait être voté au conseil de Paris rapporte 9159 m² de jardin, établis sur un décompte du service des Parcs et Jardins de la Ville de Paris. Or les opposants à ce projet contestent ce chiffre et font état d’une différence de 1500 m² avec la réalité. La complainte fut par ailleurs reprise pas le Canard Enchaîné publié le 22/03/2006.

Pour appuyer la contestation portant principalement sur l’aspect architectural, sur l’intégration harmonieuse de ce bâtiment de 6 étage et sur la démolition de bâtiments vieux de 150 ans, est également mentionné un non respect des termes du legs fait par Céleste de Chateaubriand qui décéda en 1848. Bien que celui ci ne puisse être retenu comme un point bloquant du point de vue juridique, reste à savoir si l’aspect moral est sauf.

A la question de connaître l’avis de la mairie du 14e, Pierre Castagnou laisse comprendre que la balance reste incertaine bien qu’il affirme que, à l’heure, son « avis ne penche pas pour un avis favorable ».

Paradoxes d'une ville vivante

Dans un Paris qui se fige lentement, où la construction de logements neufs est bloquée faute de disponibilités foncières suffisantes (seulement 870 logements neufs construits en 2005 pour Paris et ses 2,3 millions d’habitants, hormis le secteur social) et où le besoin en logement est plus saillant que ces 10 dernières années, on peut souligner le paradoxe entre ces positions. De même, est tout aussi paradoxale la situation du 3eme et du 4eme age pour lesquels la Ville de Paris se déclare attentive. Car il faut rappeler que, ici, l’objectif est bien de moderniser et construire 48 chambres pour des personnes qui auront passé une grande partie de leur vie au service et à l’écoute des autres. Sans faire appel à la collectivité, le diocèse compte sur ses propres ressources. Alors lorsque la suggestion est faite au diocèse « de trouver un financement ailleurs »(a) que par un projet immobilier, et notamment par la générosité de donateurs, la remarque peut être prise de façon cinglante. (nous donnerons prochainement l’état du budget d’une paroisse du 14eme pour illustrer ce point)

Quel aurait été l’esprit de Mme de Chateaubriand face à ce débat complexe ? Si la douceur de vivre et la spiritualité de ces lieux ont notamment été encensés par son mari dans ses « Mémoires d’Outre Tombe » aurait elle souhaité la préservation du vieux paris au détriment des vieux eux-mêmes pour lesquels elle fonda cette œuvre ?

Pascal

(a) reunion publique du conseil de quartier Montparnasse-Raspail 3/04/06

04/03/2006

Les Ventes à la découpe dans le 14e [2/2]

 

Importance du phénomène dans l’arrondissement

Que ce soit dans de grands ensembles immobiliers (par exemple, actuellement rue de la Tombe Issoire) ou de petits immeubles type 1890 -1900, le 14e voit de nombreux programmes se dérouler. La chambre des notaires de Paris surveille de façon continue l'ensemble des ventes immobilières et parvient à détailler les volumes liés aux ventes à la découpe. De cette analyse(e) on parvient à détailler proportion et quantité de logements mis en vente selon ce principe sur les 8 dernières années (chiffres 2005 non disponibles). En ressort effectivement une augmentation récente, puisque plus de 500 logements sont concernés dans le 14eme, ce qui représente désormais plus d'un logement sur cinq vendus dans notre arrondissement.

 

 

Si le phénomène n'est pas nouveau, comme exposé précédemment, le nombre maximum de ventes à la découpe fut atteint sur Paris en 1997, lorsque les prix de l'immobilier furent au plus bas des 20 dernières années.

 

 

 

 

Les effets de la vente à la découpe

 

Qui plus est, la chambre des notaires note que si on compare strictement le prix au m2, les appartements vendus à la découpe sont en moyenne moins chers que les autres. Explication qui peut en être donné est le fait que les appartements à la découpe sont généralement parmi les plus grandes tailles, ayant par nature un prix au m² inférieurs aux plus petits. Le prix n'est donc que simplement en parfaite relation avec le marché.

 

Si, pour le 14eme, les ventes à la découpe représentent 21% du marché (2004), de façon plus globale, pour Paris elles représentent grosso modo 15% des ventes. Interdire comme le proposent certains (f), ou limiter plus encore par la législation ces ventes relève donc plus du jeu politique que d'un pragmatisme économique : en contractant l'offre de 15% sur un marché déjà exsangue, et où les prix sont tirés vers le haut faute d'adéquation entre la demande et l'offre, nul doute que les prix ne cesseront de monter.

 

Mais ce ne serait évidemment pas le seul effet. Alors que le logement de façon plus global souffre de pénurie, ce serait également donner un signal fort aux investisseurs institutionnels afin de les dissuader complètement d'investir dans des constructions de logements. Pour eux, ces actifs seraient immobilisés ad vitam aeternam sans possibilité de s'en désengager(g).

 

Enfin, ce n'est évidemment pas sans conséquence sur la population de l'arrondissement. Ce n'est pas là une question de mixité sociale, (seuls les revenus > 5300€/mois sont concernés) mais une question sociologique. Le bobo est remplacé par le petit propriétaire, certainement bourgeois lui aussi mais probablement moins bohême.

Pascal.

 

 

 

(e) Dossier émanant de la Chambre des Notaires de Paris

(f) Blog de Dominique Strauss Kahn

(g) Fédération Locataires Westbrook

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02/03/2006

Les Ventes à la découpe dans le 14e [1/2]

 

Le 6 Mars prochain aura lieu une réunion (a) organisée par la Mairie du 14eme sur un sujet sensible que sont les ventes à la découpe. L'invitée sera Marie-Noelle Lienneman, ministre déléguée au Logement de 1992 à 1993 puis secrétaire d'Etat au Logement en 2001-2002, qui exposera la façon préconisée de lutter contre ce phénomène.

 

Ce système de vente par appartement d'ensemble immobilier est depuis quelques temps la cible de nombreuses attaques venant de la classe politique comme de la société civile. Objet d'une importante médiatisation, ce principe est fortement décrié compte tenu du nombre de personnes concernées et de leurs particularités. Notre 14eme arrondissement voit tout particulièrement ce mécanisme de ventes immobilières. Sans tomber dans un manichéisme, quels sont les effets réels des ventes à la découpe ?

 

Les ventes à la découpe, kezako?

 

Nombre de grands investisseurs telles assurances, banques ou mutuelles disposent d'un parc immobilier conséquent, et notamment sur Paris. Ceux ci n'étant pas soumis aux mêmes aléas que les personnes physiques, ont conservés longtemps dans leurs actifs ces biens immobiliers. Or la chute de l'immobilier des débuts des années 90 a démontrée la fragilité de ces actifs, les poussant à réduire leur exposition au marché immobilier. Est donc apparue dès les années 90 une vente massive de ces logements.

 

Le principe appliqué à la vente est bien sûr dès le début en respect avec les obligations légales, autorisant tout propriétaire à ne pas renouveler un bail pour effectuer une vente, et donnant un droit de préemption à son locataire. Mais la hausse de l'immobilier a modifié la donne et transformé ce qui pouvait paraître pour le locataire souvent comme une aubaine parfois en véritable calvaire. Les prix actuels sont effectivement devenus prohibitifs pour la plupart des locataires. Toutefois cela n'a pas toujours été le cas. On peut citer par exemple(b) un programme de vente à la découpe en 1998 rue du commandant Mouchotte où 35 à 45% des locataires ont exercés leur droit de préemption pour acquérir leur logement à 2300 €/m², ce qui en laisserait plus d'un songeur aujourd'hui. Plus proche mais toujours bien visible, le panneau publicitaire de la GEMCO Avenue du Gal Leclerc annonçant des appartements à 4400€/m². Aujourd'hui, avec une hausse de l'immobilier portant le prix moyen du m² à plus de 5500 €, ce même phénomène de ventes à la découpe catalyse désormais toutes les attaques contre ce qui est appelé spéculation immobilière.

 

Une législation déjà étoffée

Pourtant, la législation n'a cessé de s'alourdir afin de protéger les locataires contre ce type de vente: Désormais tout locataire invalide de façon importante ou qui aura 75 ans révolus d'ici la fin du bail peut rester occupant. De plus, est protégé tout locataire aux revenus inférieurs à 100 % du plafond du PLI (prêt locatif intermédiaire), donc qui gagne moins de 5 300 € par mois pour un couple sans enfant et 6 300 € pour un couple avec deux enfants(c). Effet pervers inéluctable, mieux vaudrait pour un propriétaire institutionnel ne jamais louer aux personnes aux revenus modestes, ou à des personnes âgées et handicapés au risque de ne pas pouvoir disposer de ses actifs...un comble.

 

Face à cette législation, des groupes spécialisés ont investi cette activité de réhabilitation, de commercialisation et de traitement très juridique de chacun des dossiers. Cette activité étant souvent bien éloignée du périmètre d'activité des propriétaires des ensembles immobiliers, cette vente leur est souvent déléguée. Certes, parfois leur agissement sont bien à la limite du droit mais leur plus grand tort serait d'avoir une rentabilité très importante, d'être bien souvent d'origine américaine mais surtout d’oser s'attaquer à des locataires ayant des revenus de plus de 5300 €/mois… Même en éprouvant toute sympathie avec Jeanne Moreau ou Lionel Jospin, on peut se douter que l'écho médiatique serait bien moindre si les locataires " découpés " était issus de classes plus défavorisés, et notamment avec moins d'éléments évoluant dans les sphères médiatiques.

 

Enfin, et c'est bien ce qui a fait réagir légitimement beaucoup de locataires, les logements avaient tendance à être vendu en premier lieu (avant réhabilitation, marketing, commercialisation) à ces intermédiaires pour des prix souvent inférieur au prix du marché. Ces locataires, parfois non informés du changement de propriétaire, ne le découvrait que lors de la vente par morceau effectuée par ce même intermédiaire. Bien sûr cette vente où la préemption du locataire était applicable se faisait une fois la marge prélevée, à des prix bien supérieurs aux prix initiaux. Une proposition de loi a été adoptée le 16/06/2005 afin de rendre ce mécanisme impossible puisque si l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le locataire doit être informé des conditions de vente de son logement par le vendeur et acheter directement auprès de lui - en principe avant que l'acquéreur impose une plus-value supplémentaire -. Il est à noter que, à ce projet de loi qui semble répondre au problème posé par les ventes à la découpe, le groupe Vert dont fait partie notre député Yves Cochet --11e circonscription (Plaisance / Petit-Montrouge)-- a voté contre.(d ) Principale demande des opposants à ce texte, que la décision revienne entièrement aux collectivités locales en émettant un permis de diviser comme il existe un permis de construire.

 

(a) Salle des mariages, 19 h, 6 mars 2006

(b) Groupe Ad Valorem

(c) Agence Départemental d’information sur le logement de Paris

(d) La tribune

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18/02/2006

Manifestation lors du CA [2/2]: vile politique

Vile politique…
Cette manifestation faisait suite au CICA (Conseil d’information et de consultation des Associations) du mois de décembre et surtout au précédent conseil d’arrondissement. En effet, la question du logement y était abordé avec la demande expresse du groupe Les Verts pour que soit inscrit à l’ordre du jour la question des proportions de logements à destination très sociale (PLAI). Ce débat ouvert sous la forme d’un vœu permet à un maire d’arrondissement de soumettre l’avis d’un conseil d’arrondissement au maire de Paris qui l’examine alors au Conseil de Paris. Mais ici, dans le 14e, où notre maire d’arrondissement est de la même obédience que le Maire de paris, il semblerait que ce soit plus un moyen pour une composante verte de la majorité municipale de pousser le Maire dans ses retranchements. Sur le fond, l’ensemble de la majorité municipale s’est accordée pour augmenter la proportion du logement très social au détriment du logement intermédiaire. Cela n’empêcha cependant pas René Dutrey (Les Verts) d’annoncer le dépôt d’un nouveau vœu au nom de son groupe et ce pour un futur conseil d’arrondissement, dans le sens de la surenchère. Le conseil d’arrondissement deviendrait-il une antichambre des manœuvres politiques, dans le sens ou un clash au sein de la très plurielle majorité municipale avait déjà été provoqué par le groupe Les verts au conseil de Paris du 26/09/2005 sur un sujet très proche (la création de 1500 logements d’urgence) avec l’appui de l’UMP ?

Et politique de la Ville
Le sujet, pourtant délicat, concerne la vie de dizaines de familles dans notre arrondissement. Comment les loger et comment proposer des solutions sociales intelligentes et financièrement équilibrées ?
Pour comprendre la difficulté, il est nécessaire de rappeler que partout en Europe, les demandes d’asile sont en diminution, partout sauf pour la France où la demande continue de croître. Conséquence d’une stabilisation et d’une amélioration des conditions politiques dans de nombreux pays et de l’avance des libertés (loin des litanies sur l’entropie du monde assénées continuellement pour soutenir la nécessaire culpabilité de chacun d’entre nous), les réfugiés politiques sont moins nombreux mais pas les réfugiés économiques. L’île de France accueille 50 % de ces nouveaux venus. Et la moitié d’entre eux viennent à Paris intra-muros. Cela implique que 3.5% de la population française (les parisiens) supporte le poids de 25% de l’immigration. Réfléchir sur le sujet renvoie au vaste débat sur l'immigration, impossible dans notre pays puisque pollué par les positions des extrêmes de droite ou de gauche. Les raisons de cette concentration sur Paris sont multiples: a) l’existence de fortes communautés rendent possible la digestion de nouveaux venus. b) le fort gradient des aides entre Paris et les départements voisins, puis entre l’île de France et la province joue le rôle d’un mirage vers lequel se dirigent les personnes en question.

Harmoniser les différences de traitements est un moyen de répartir. Mais lorsque la Mairie prend des positions politiques très marquées de défense de sans-papier, et d’augmentation des aides à leur égard, elle incite ces populations à venir intra-muros. Leur proposer un logement en petite couronne ou en grande couronne se heurte à un écueil tant la protection affichée par la mairie de Paris leur paraît nécessaire. Augmenter continuellement le niveau d’aide permet d’avoir certes bonne conscience, mais ne résout pas le problème de la saturation de Paris et de l’Ile de France en logement d’urgence. Le bon sens serait peut être de répartir différemment le logement d’urgence sur les métropoles de province, en ne faisant pas de la surenchère sociale un outil politique aux effets néfastes.

Pascal

10/02/2006

Logement social [2/2]: au delà des 20% ?

Certes, le problème de ce marché segmenté en 2 fractions distinctes est fortement lié à l'offre de logement. Ce qui est rare est cher. Pour une ville de 133 800 habitants comme le quatorzième, notons que, dans le secteur marchand, seuls 3 programmes immobiliers neufs(e) sont en cours. Soit autant de logements créés que dans une très petite ville de province (moins de 40). Pourtant quelques disponibilités foncières existent, mais bloquées d'une part par des contraintes urbanistes et environnementales grandissantes et parfois peu logiques(f), et d'autre part par les réserves allouées au secteur social (g).
Cette pénurie dans le locatif privé renchérit les prix alors même que les dispositions de la Ville de Paris sur le logement social s’évertuent à tirer les prix vers le bas en augmentant continuellement les proportions de logements très sociaux (PLAI) au détriment logements intermédiaires (type PLI). En résulte un écart grandissant entre domaine privé et domaine social.

Jusqu'où cette proportion de logement sociaux doit elle être portée ? Le 14eme a atteint 20%.
Pour Pierre Castagnou (h), ces 20% ne sont qu’un seuil et absolument pas un plafond. Il s’engage à en augmenter notablement la proportion sans toutefois en donner l’objectif.
Ce ratio de logements sociaux doit-il tendre comme le réclamait pour l'ensemble de l'Ile-de-France récemment Patrick Braouzec, élu PCF de Seine Saint-Denis, vers 50% à 60% des logements?
Ou doit il permettre aux classes modestes d'accéder à leur propre logement, en réinstaurant l'Accession Sociale à la Propriété (ASP) ? Cette ASP a été mise en stand-by depuis 2002 (promulgation loi SRU) dans quantité de villes et notamment à Paris. Nous avions déjà abordé ce sujet pour l'une des 2 ZAC du 14e. Depuis cette date, en effet, aucun nouveau programme n’a inséré un part d’ASP. Course au social avant tout, ce moyen pour beaucoup de ménages modestes de se constituer un patrimoine a simplement été dédaigné puisque l’ASP ne rentrait pas dans le pourcentage retenu au regard de la loi SRU. L’assouplissement de la loi SRU opéré la semaine dernière à l’Assemblée Nationale va donc dans le bon sens, puisqu’il permet de prendre en compte ces logements sur une durée de 5 ans. Bien évidemment personne ne se leurre sur le fait que cet assouplissement permet également à de nombreuses villes de ce conformer sans peine aux exigences de la loi SRU. Mais pour une ville ayant d’ores et déjà atteint ce seuil de 20%, comme le 14e, cette inflexion dans le logement social pourrait permettre à la ville d’y poursuivre ses investissements, et de transférer une partie de son parc immobilier vers l’ASP. En gardant une proportion stable de logements sociaux, un moyen existe donc de promouvoir une mixité sociale réelle, loin de la sédimentation actuelle des très aisés et des très aidés.

Pascal

(e) Programmes de construction neuf dans le privé
Rue Boulard, Le carre daguerre
Réhabilitation Angle Bd Saint Jacques-Rue Dareau
Avenue Reille, le Villa Diana
(f) urbanistes avec notamment un blocage d'un PLU sur 5-10 ou 15 an, ou environnementales comme certains terrains coincés entre 2 immeubles de 6 étages ne pouvant être construit intelligemment par un effet de COS.
(g) obligation générale de 25% de logement social pour tout nouvel ensemble supérieur à 1000m², avec localement des obligations de 50% à 100% en destination sociale.
(h) Conseil d’arrondissement 16/01/2006